報(bào)稅季節(jié)來(lái)臨，專(zhuān)家教你簡(jiǎn)單搞懂房地合一課稅怎麼申報(bào)才劃算 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 房地稅務(wù)
報(bào)稅季節(jié)來(lái)臨，專(zhuān)家教你簡(jiǎn)單搞懂房地合一課稅怎麼申報(bào)才劃算
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  • 報(bào)稅季節(jié)來(lái)臨，專(zhuān)家教你簡(jiǎn)單搞懂房地合一課稅怎麼申報(bào)才劃算
【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】自2016年1月1日起房地合一課稅上路3個(gè)月以來(lái)，8成民眾仍然對(duì)該用舊制或新制申報(bào)一知半解，不清楚自身的不動(dòng)產(chǎn)要如何申報(bào)才比較劃算。根據(jù)信義房屋統(tǒng)計(jì)，目前為止，大部份售屋者仍以適用舊制(財(cái)產(chǎn)交易所得)申報(bào)居多，主要因?yàn)樾轮频幕跒?014年以後取得不動(dòng)產(chǎn)再出售者，沒(méi)有獲利或獲利不多者，相較之下，選擇適用新制可能比較劃算；相反地，獲利高或土地比重高者，則會(huì)優(yōu)先選擇適用舊制。
 
信義代書(shū)整理自房地合一上路以來(lái)，最重要的九項(xiàng)新舊制差異一覽表(表一)，從稅率的不同、申報(bào)時(shí)間到重購(gòu)?fù)硕惖鹊?，幫助消費(fèi)者在購(gòu)屋或售屋前作出正確的判斷，輕鬆省下數(shù)十萬(wàn)元的差額。
 
信義代書(shū)林以德表示，房地合一上路以來(lái)，民眾多選擇適用以舊制條件申報(bào)，藉此可能會(huì)省下達(dá)上百萬(wàn)元的報(bào)稅差額。以稅率不同為例，新制在長(zhǎng)期持有以及自住房屋條件上有免稅及優(yōu)惠稅率，反觀舊制則與持有時(shí)間長(zhǎng)短無(wú)關(guān)。
 
舉例來(lái)說(shuō)，某甲於2015年買(mǎi)入一戶(hù)新北市房地4000萬(wàn)元(未拆分房地價(jià)格)，以5000萬(wàn)元售出(房屋1500萬(wàn)元、土地3500萬(wàn)元，假設(shè)個(gè)人所得稅率適用30％)，假設(shè)土地漲價(jià)總數(shù)額為0。若用舊制(2018年售出)來(lái)計(jì)算，某甲將支付的財(cái)產(chǎn)交易所得稅為90萬(wàn)元；相反的，以新制(2016年售出)來(lái)計(jì)算，若某甲在1年內(nèi)售出，將支付的交易所得稅為337.5萬(wàn)元(45％稅率計(jì)算)，若2年內(nèi)出售，則需支付262.5萬(wàn)元(35％稅率計(jì)算)。相較之下，以舊制來(lái)申報(bào)，可以為某甲省下約200萬(wàn)元的稅額(詳見(jiàn)表二)，也因此自2016年以來(lái)，都以舊制(財(cái)產(chǎn)交易所得)申請(qǐng)為大宗。
 
 
再以申報(bào)時(shí)間來(lái)看，舊制以民眾完成所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記日的「隔年」併入綜合所得總額合併報(bào)稅，而新制則為完成所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記日的次日起30日內(nèi)申報(bào)納稅為基準(zhǔn)。以上述為例，若某甲於2018年出售則適用於舊制，並於2019年5月併同申報(bào)綜合所得稅即可；反之以新制來(lái)算，若於2016年5月1日登記完畢，某甲則須於完成所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記日的次日起30天內(nèi)申報(bào)納稅，也就是2016年5月31日前完成。林以德說(shuō)，民眾務(wù)必注意新舊申報(bào)時(shí)間的不同，以免延誤產(chǎn)生罰鍰。
 
最後，「重購(gòu)?fù)硕悺乖谕恋卦鲋刀惙矫?，?guī)定「登記名義人」必須買(mǎi)賣(mài)皆為同一人，而房地合一稅「登記名義人」則可為同一人或配偶關(guān)係。認(rèn)定雖放寬，但林以德提醒，衡量登記名義人時(shí)，若為多屋族群，還要再多考慮「囤房稅」的問(wèn)題，舉例來(lái)說(shuō)，某甲持有3戶(hù)住家用房屋都在臺(tái)北市，其太太則有2戶(hù)住家用房屋亦在臺(tái)北市，若再買(mǎi)1戶(hù)房屋，已無(wú)法再登記為自用住宅，如果登記在某甲太太名下，則持有房屋數(shù)已達(dá)3戶(hù)，就適用最高的3.6％稅率，如果登記在某甲名下，則因?qū)賯€(gè)人持有非自住房屋第1戶(hù)，就可適用較低的2.4％稅率，則可省下部份房屋稅額。