【MyGoNews方暮晨/專題報導】戴德梁行2017年8月24日發(fā)布《2016-2017中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場報告》顯示，從全球資本來看，2017年可用新資金預(yù)計將達到4350億美元，雖較2016年的最高紀錄減少2％，但仍為有史以來第二高。面對又一波大量資金的湧入，中國預(yù)計成為繼美國之後第二大投資目標國家。
 
戴德梁行調(diào)查指出，中國商業(yè)地產(chǎn)投資於2016年創(chuàng)歷史新高，大宗交易金額高達2,094億元，較2015年翻了一倍。儘管2017年一季度記錄的交易額僅為500億人民幣，但是不少大型資產(chǎn)交易正在進行中，預(yù)計交易額會在第二，三季度飆升，2017年全年交易總額有望突破新紀錄。
 
辦公大樓和零售物業(yè)組合受投資者青睞
 
《2016-2017中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場報告》顯示，按資產(chǎn)類別來看，辦公大樓仍為最受歡迎的資產(chǎn)類別，占到2016全年總投資額的一半，略高於2015年42％的佔比。對於零售物業(yè)的投資在2016年增長尤為顯著，占到交易總額的27％(560億)，為2010年來最高佔比。由於辦公大樓資產(chǎn)的激烈競爭使得其收益率不斷壓縮，許多投資者把目光轉(zhuǎn)向零售物業(yè)。
 
其中一部分投資者計劃通過物業(yè)提升或租戶調(diào)整而取得更高的租金，另一部分則打算將其收購的零售物業(yè)改造成辦公大樓或綜合體以實現(xiàn)更高的回報。在綜合體項目的收購中，辦公大樓和零售物業(yè)的組合占到了九成以上。有一定零售體量的辦公大樓通?？梢赃_到較高的入住率或租金增長，辦公大樓內(nèi)的員工也可為其零售區(qū)域於工作日帶來較為穩(wěn)定的客流量，兩者的相輔相成使該類物業(yè)受到投資者的青睞。
 
內(nèi)資買家佔比九成創(chuàng)近十年新高
 
根據(jù)《2016-2017中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場報告》內(nèi)容分析，內(nèi)資買家占到2016年全年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額九成，為10年來最高佔比。內(nèi)資企業(yè)以其資金雄厚，審批較快等優(yōu)勢大舉涉足中國超一線城市。在上海，以險資為主的內(nèi)資機構(gòu)資本十分活躍，在內(nèi)資投資總額的佔比接近六成。在利率仍保持較低水平以及股市持續(xù)低迷的狀態(tài)下，險資的資產(chǎn)配置壓力不斷加大，而商業(yè)地產(chǎn)尤其是位於一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為各大險資互相爭奪的對象。港資和新資在中國商業(yè)地產(chǎn)外資投資商中仍占主導地位，而歐美資本在華投資普遍較保守或者傾向於短期投資，並對新興市場或風險較高的資產(chǎn)接受度相對較低。
 
可增值型或機會型資產(chǎn)將成市場新寵
 
戴德梁行指出，近年來，由於租金增長放緩而資本價值增長超速，中國商業(yè)地產(chǎn)收益率受到壓縮。尤其在北上廣深一線城市，由於對優(yōu)質(zhì)物業(yè)競爭激烈，A級辦公大樓價格於2016年在四市平均上漲近10％，而租金僅平均增長1％，使四市平均毛收益率由2015年底的5.3％降至4.9％。未來，在龐大供應(yīng)量的壓力下，預(yù)計租金增長仍保持緩慢，收益率預(yù)計或?qū)⒗^續(xù)下滑。因此，更多投資商把目光轉(zhuǎn)移至對資產(chǎn)價值的提升，可增值型或機會型資產(chǎn)也越來越受歡迎。除此之外，儘管辦公大樓物業(yè)將繼續(xù)受到追捧，越來越多的投資者將放寬目光以尋求更高回報率的資產(chǎn)。除了近年來因電子商務(wù)行業(yè)的崛起而迅速發(fā)展的物流倉儲業(yè)，數(shù)據(jù)中心，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，學生宿舍，旅遊地產(chǎn)等「新興資產(chǎn)」也將受到更大關(guān)注。
 
北京：可售物業(yè)供不應(yīng)求，已從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場
■2016年北京核心區(qū)投資額佔總投資額的70％，不斷增強的消費能力和穩(wěn)定的租金收入都使北京核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為理想的投資對象。
■北京投資市場可售物業(yè)一直處於供不應(yīng)求狀態(tài)，五環(huán)之內(nèi)鮮有可售物業(yè)，城區(qū)舊項目改造升值將繼續(xù)成為投資熱點，其中基金公司的投資比例為最高，佔38％。
■投資標的除了核心區(qū)域的成熟物業(yè)項目外，那些成熟市場以外的周邊商圈，如望京、豐臺、通州及麗澤區(qū)域正在逐步走進投資者的視野。
 
上海：銀行保險類機構(gòu)性投資者超越房地產(chǎn)開發(fā)商躍居首席
■從成交數(shù)量，體量和金額來看，辦公物業(yè)表現(xiàn)絕對是大宗物業(yè)交易的支柱板塊，辦公大樓物業(yè)成交總金額環(huán)比上年度表現(xiàn)異?；钴S。
■從投資買家類型來看，內(nèi)資與外資的兩極分化越趨明顯，內(nèi)資投資者已佔據(jù)市場的絕對優(yōu)勢。
■核心地區(qū)的土地供應(yīng)緊缺和「2020年上海成為卓越城市」戰(zhàn)略，使得大宗物業(yè)交易由新增供應(yīng)向存量供應(yīng)轉(zhuǎn)變已成不可逆轉(zhuǎn)趨勢，城市更新帶來的舊樓升級改造也將繼續(xù)成為投資重點。
 
廣州：內(nèi)資資本在2016年大宗交易市場上一枝獨秀
■相較北京、上海、深圳，廣州市場的土地成本相對較低，同時，廣州的土地儲備較為充裕，市場仍然存在較大的開發(fā)潛力。
■2016年創(chuàng)下過去10年廣州大宗交易市場的成交宗數(shù)之最，成交面積同樣創(chuàng)下近年以來的最高值，企業(yè)機構(gòu)成為廣州大宗交易市場最重要的投資者，來自該類型投資者的資本占到全年市場交易總金額的64％。
■政府一系列招商引資、產(chǎn)業(yè)升級及城市規(guī)劃的利好政策都將有利於推動廣州投資市場的進一步發(fā)展，我們預(yù)計，2017年廣州投資市場將繼續(xù)保持活躍。
 
深圳：核心區(qū)域的辦公大樓成為投資者最為心儀的投資產(chǎn)品之一
■諸多大型企業(yè)積極謀求佈局深圳，國內(nèi)外企業(yè)總部積極入駐深圳，大宗購買優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)以自用的需求日益增多。
■2016年是歷年大宗物業(yè)交易最為活躍的一年，全年交付完成面積24.56萬平方米，涉及金額達到110.04億元，其中外資僅佔1.07％，金融類、保險類機構(gòu)總投資金額佔比超6成。
■在粵港澳大灣區(qū)、前海自貿(mào)區(qū)等眾多利好政策及經(jīng)濟快速發(fā)展背景下，長期樂觀的預(yù)期還會持續(xù)吸引更多投資者。
 
中國的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷二十年的快速發(fā)展後，已全面進入存量模式。戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮傑表示：「城市更新產(chǎn)業(yè)升級，改造創(chuàng)新將成為未來幾年愈發(fā)關(guān)注的話題。對於投資者來說，有效的資產(chǎn)運營管理將成為製勝因素。在核心成熟物業(yè)緊缺的當下，投資者可將目光放寬放遠，從眾多的新興市場或新興物業(yè)中發(fā)掘投資亮點?！?br />