【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】建商新掛照建案雨遮不登記制度2018年元月一日起實(shí)施，市場認(rèn)為該制度是為實(shí)施房屋登記實(shí)坪制試水溫。中信房屋針對全國有購屋意願(yuàn)的消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查顯示，有高達(dá)8成的民眾贊成房屋登記實(shí)坪制。中信房屋副總劉天仁認(rèn)為，房屋實(shí)坪登記制將造成權(quán)狀坪數(shù)大幅縮水，若要全面實(shí)施，不僅造成現(xiàn)有中古屋屋主財(cái)產(chǎn)縮水，而且未來房屋所有權(quán)狀需重新登記，對地政機(jī)關(guān)而言，也是極大的工程。
 
根據(jù)中信房屋宅指數(shù)的調(diào)查顯示，有80.8％的民眾贊成房屋登記實(shí)坪制，進(jìn)一步分析贊成與反對的原因，79.5％的有房者認(rèn)為，「本來公設(shè)就是公有，不應(yīng)算為私有持分」；而反對因素則為「現(xiàn)在的登記方式多且繁，若改變交易秩序大亂」(77.9％)。無房者贊成的原因，也是「本來公設(shè)就是公有，不應(yīng)算為私有持分」最高，佔(zhàn)69.2％，但是持反對意見者，原因則跟有房者不同，高達(dá)65.4％持反對意見的原因是「怕影響到房價(jià)」。
 
民眾主要贊成的理由均為房屋的公設(shè)係為公有，不應(yīng)算私有持分，而且包括日本、美國及歐洲等國，都是實(shí)施房屋登記實(shí)坪制。劉天仁表示，按目前新成屋所有權(quán)狀登記的內(nèi)容來看，其組成包括主建物、附屬建物及共有部份。主建物即目前市場上所稱的實(shí)坪；附屬建物則包括雨遮及陽臺；另外，共有部份減去停車位，即為公設(shè)。
 
按現(xiàn)行法令，預(yù)售屋在2010年起即實(shí)施主建物、附屬建物及公設(shè)分別計(jì)價(jià)的作法，但對於消費(fèi)者而言，由於三者皆需計(jì)算「坪數(shù)」，因此對房價(jià)的影響並不大。劉天仁認(rèn)為，未來最有可能的做法，即是中古屋比照預(yù)售屋分別計(jì)價(jià)，至於是否會(huì)再加強(qiáng)力道，實(shí)施全面性的房屋登記實(shí)坪制，劉天仁預(yù)估，全面實(shí)施不僅現(xiàn)有屋主財(cái)產(chǎn)縮水，衝擊太大；對地政機(jī)關(guān)而言，由於建物必須重新測量及登記，幾乎也是不可能的任務(wù)。
 
其實(shí)民眾最關(guān)心的議題是，如果實(shí)施房屋登記實(shí)坪制，房價(jià)是否會(huì)變想漲價(jià)？劉天仁表示，按目前房屋登記制度，消費(fèi)者確實(shí)可能買到過多的「虛坪」。以近10年的新成屋觀察，權(quán)狀坪數(shù)扣除附屬建物及公設(shè)後，主建物坪數(shù)(實(shí)坪)佔(zhàn)權(quán)狀坪數(shù)在55％-60％，是建商認(rèn)為的合理範(fàn)圍；市場上相關(guān)比例在50％以下的新成屋，亦不在少數(shù)。比照日本、美國等實(shí)坪制登記的國家，如果臺灣權(quán)狀坪數(shù)登記2坪，即是實(shí)坪制國家約1坪。
 
至於是否能將虛坪轉(zhuǎn)嫁至實(shí)坪房價(jià)，仍要視房市景氣而定。以2018年起實(shí)施的雨遮不登記為例，市場認(rèn)為建商有可能將雨遮的成本轉(zhuǎn)嫁，造成房價(jià)變相上漲。不過，劉天仁說，目前市場上多數(shù)大型建商早已實(shí)施雨遮不登記，而仍實(shí)施雨遮登記的建商主要以中小型建商為主；另外，雨遮約占權(quán)狀坪數(shù)的2％-5％，未來若建商要將成本轉(zhuǎn)嫁，價(jià)格上漲2％-5％，除了必須要有景氣因素支撐，消費(fèi)者才會(huì)埋單外；轉(zhuǎn)嫁的建商仍將面對早已實(shí)施雨遮不登記的大型建商價(jià)格挑戰(zhàn)。
 
劉天仁也指出，大樓產(chǎn)品由於公設(shè)比常高達(dá)三成以上，使得民眾對實(shí)坪計(jì)價(jià)的想像與渴望大增，認(rèn)為扣除公設(shè)(虛坪)之後的單價(jià)才合理，這反映出民眾普遍認(rèn)為，高房價(jià)的壓力沉重，如果把公設(shè)的佔(zhàn)比拿掉，單價(jià)應(yīng)該會(huì)降低。多數(shù)民眾的想像應(yīng)該是：原本一坪80萬元的房價(jià)，公設(shè)比佔(zhàn)了33％，所以如果把這33％去除，房價(jià)應(yīng)該會(huì)少掉33％，來到一坪53.6萬元的價(jià)位。然而，這少掉的33％，也就是建造公共設(shè)施的成本，要由誰來負(fù)擔(dān)呢？5樓的住戶，總得搭電梯或走樓梯，才能夠上到5樓，進(jìn)出自己的家，如果只算電梯與樓梯的成本，這些成本該由誰來負(fù)擔(dān)？劉天仁指出，這會(huì)成為實(shí)施實(shí)坪制之前，需要先解決的問題之一。
 
劉天仁也提醒，實(shí)坪制不宜貿(mào)然實(shí)施，一定要有過渡期和配套措施，把過去的登記方式先釐清，例如老公寓把陽臺登記為室內(nèi)坪數(shù)，以室內(nèi)坪價(jià)計(jì)價(jià)，或者車位登記的方式有很多種等等，都會(huì)對實(shí)坪制產(chǎn)生干擾；還有，如果要落實(shí)實(shí)坪制的精神，也要考慮建商起造的時(shí)候，公設(shè)的造價(jià)要由誰來負(fù)擔(dān)等等？實(shí)坪制一旦斷然實(shí)施，影響太大，市場一定會(huì)大亂，需要從長計(jì)議，做好各種配套措施，否則造成全民民怨，後座力恐怕不是一時(shí)半刻可以因應(yīng)的。對的政策方向，配套不做好，不小心實(shí)坪計(jì)價(jià)恐怕變成為下一個(gè)「一例一休」，不可不慎。