【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】中華民國不動產(chǎn)估價(jià)師公會全國聯(lián)合會理事長張能政表示，不動產(chǎn)估價(jià)師顧名思義就是對不動產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，包含土地、建築改良物、農(nóng)作改良物及其權(quán)利等，一般常見的估價(jià)需求包括不動產(chǎn)交易價(jià)值(買賣)、不動產(chǎn)開發(fā)價(jià)值(一般合建、危老改建、都市更新、聯(lián)合開發(fā)等)、不動產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值評估(企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值、個人資產(chǎn)證明)、不動產(chǎn)權(quán)利價(jià)值(地上權(quán)、租賃權(quán)、土地重劃)、財(cái)產(chǎn)分配(遺產(chǎn)、夫妻財(cái)產(chǎn)、法人資產(chǎn))、法院委託(不動產(chǎn)爭訟案件、法院拍賣等)、政府機(jī)關(guān)委託(協(xié)議價(jià)購、徵收、基準(zhǔn)地)，過去不動產(chǎn)估價(jià)師服務(wù)對象主要以法人、政府機(jī)關(guān)及法院機(jī)構(gòu)為主，除了提供簽證報(bào)告書外也提供不動產(chǎn)的諮詢服務(wù)，近年隨著政府落實(shí)推動居住正義與土地正義，估價(jià)師與一般民眾關(guān)聯(lián)性也愈來愈高，如都市更新、危老改建及2012年政府徵收土地改採市價(jià)徵收等都與民眾權(quán)益有相當(dāng)高的關(guān)連性。
 
張能政指出，不動產(chǎn)估價(jià)師法雖已立法近17年，一般民眾對於不動產(chǎn)估價(jià)師的認(rèn)識仍然不多，不動產(chǎn)價(jià)值評估應(yīng)由不動產(chǎn)估價(jià)師依法執(zhí)行，如同公開發(fā)行公司之財(cái)報(bào)需由會計(jì)師簽證一樣，不動產(chǎn)估價(jià)師公會全聯(lián)會理事長張能政指出目前國內(nèi)不動產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所共計(jì)209家，開業(yè)簽證不動產(chǎn)估價(jià)師共計(jì)409位，不動產(chǎn)估價(jià)師與律師、會計(jì)師、建築師等專業(yè)人士同屬於國家考試及格之高考證照。
 
張能政理事長指出估價(jià)師立法17年從業(yè)人數(shù)卻增加有限，主要係政府對於不動產(chǎn)估價(jià)師產(chǎn)業(yè)並未重視與積極輔導(dǎo)，與當(dāng)時不動產(chǎn)估價(jià)師法的立法意旨有所悖離。舉例而言，2012年土地徵收條例修法土地徵收價(jià)格改採市價(jià)徵收，不再以公告現(xiàn)值加成方式認(rèn)定，但法令規(guī)定市價(jià)評估仍由政府部門地價(jià)人員自行查估，各界多建言應(yīng)委由公正第三人，即不動產(chǎn)估價(jià)師客觀進(jìn)行評估，以維公平正義，但法令訂定上卻未獲採納；雖然這幾年公部門的地價(jià)單位已逐漸委託具公正第三人角色之不動產(chǎn)估價(jià)師評估，但土地徵收條例等相關(guān)法令迄今仍未修訂。
 
又如金融抵押貸款擔(dān)保品的評估，銀行法第37第1項(xiàng)及銀行法施行細(xì)則第5條規(guī)定，銀行對擔(dān)保品鑑價(jià)依銀行內(nèi)部自行訂定的擔(dān)保品鑑價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，未委託公正第三人進(jìn)行評估，亦將使金融機(jī)構(gòu)承受更大之風(fēng)險(xiǎn)，主要係因不動產(chǎn)買賣金額大，多數(shù)人購買不動產(chǎn)時都需向金融機(jī)構(gòu)融資，金融機(jī)構(gòu)其實(shí)是不動產(chǎn)市場最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，因此，金融機(jī)構(gòu)受不動產(chǎn)市場的影響甚鉅。
 
他指出，國內(nèi)過去曾經(jīng)發(fā)生過一些金融機(jī)關(guān)擔(dān)保品超貸之情形，例如2013年統(tǒng)源超貸案、2016年的華南銀行超貸案都是人為不法所造成的，金融機(jī)構(gòu)自行決定擔(dān)保品價(jià)值及放貸金額，當(dāng)貸款人為獲得較高的貸款金額時，更容易用各種不法方式致產(chǎn)生人謀不臧的結(jié)果。許多先進(jìn)國家在經(jīng)過幾次金融風(fēng)暴後，金融機(jī)構(gòu)抵押貸款擔(dān)保品估價(jià)也都建立委託公正第三人估價(jià)之制度，而國內(nèi)金管單位卻遲遲無法進(jìn)行這方面的改革，一直強(qiáng)調(diào)銀行也有相當(dāng)豐富的資料及專業(yè)性，但真正要降低金融風(fēng)暴的影響，獨(dú)立性更為重要。
 
政治大學(xué)地政系林左裕教授於2016年的海峽兩岸不動產(chǎn)估價(jià)學(xué)術(shù)研討會中，曾發(fā)表「各國不動產(chǎn)抵押貸款外部估價(jià)制度與金融穩(wěn)定性」，指出各國在歷經(jīng)2008年次級房貸風(fēng)暴後，為解決不動產(chǎn)擔(dān)保品估價(jià)人員、估價(jià)結(jié)果及放款額度均由銀行全權(quán)決定，所導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)與存款戶間之「代理問題」，各國紛紛修正不動產(chǎn)擔(dān)保相關(guān)準(zhǔn)則。如美國房地美、房利美等機(jī)構(gòu)簽署「房屋評價(jià)行為準(zhǔn)則」(Home Valuation Code of Conduct, HVCC)協(xié)定，對於不動產(chǎn)抵押放款的估值與估價(jià)者角色都有所限制。在2011年4月1日，開始以「獨(dú)立估價(jià)要求」(Appraiser Independence Requirements, AIR)取代「房屋評價(jià)行為準(zhǔn)則」以法制化的強(qiáng)制方式，藉由獨(dú)立估價(jià)要求，保護(hù)購屋者、貸款投資者及整體住宅市場。
 
國內(nèi)不動產(chǎn)市場景氣在2013~2015年間達(dá)到最高點(diǎn)，但租金與價(jià)格比也降至最低點(diǎn)，以臺北市來看年化淨(jìng)報(bào)酬率在1.6％~1.8％間，比貸款利率還低，幾乎是全世界主要都市租金報(bào)酬率最低的，這也是國內(nèi)不動產(chǎn)市場存在高度泡沫風(fēng)險(xiǎn)的警訊，影響未來金融機(jī)構(gòu)與整體金融體系發(fā)展甚深。政府更應(yīng)該在這幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展開始遲緩時更加警戒與檢討才能建立一個良好的投資與市場環(huán)境。
 
不動產(chǎn)估價(jià)師為一個公正客觀第三人的角色，在自由市場裡買賣雙方透過協(xié)商達(dá)成共識形成交易價(jià)格，估價(jià)師或可擔(dān)任諮詢者；但遇到民間需要申購公部門土地時，卻常無法進(jìn)行協(xié)商，因?yàn)閰f(xié)商對於政府機(jī)構(gòu)的人員來說極具壓力，賣低了可能導(dǎo)致圖利之名上身，這樣的心態(tài)會導(dǎo)致出售單位寧願將價(jià)錢訂高賣不出去，也不願意低價(jià)售出的可能。
 
張能政理事長也指出目前民眾或開發(fā)商因畸零地、都市更新單元合併或因過去租地建屋向國產(chǎn)管理單位申請土地讓售，常有國產(chǎn)管理單出售價(jià)格過高之抱怨，這並不能怪罪於承辦業(yè)務(wù)人員，需要檢討的是國有非公用土地讓售價(jià)格決定方式的問題。
 
目前國有土地讓售雖訂有內(nèi)部查估原則，但國有土地的出售對政府部門而言非為必要之事，再加上民眾案件申請數(shù)量眾多業(yè)務(wù)繁忙，難以審慎評估，加上查估人員多非專業(yè)的估價(jià)人員，雖然申購者可提出異議但無從協(xié)商或仔細(xì)了解，這確實(shí)讓申購人有投訴無門之苦。
 
對此，張能政理事長也建議國產(chǎn)管理單位可以善用不動產(chǎn)估價(jià)師，委託估價(jià)以訂定合理出售價(jià)格，若遇民眾認(rèn)為申購價(jià)格訂價(jià)過高，也可允許其自行去委託估價(jià)，在就雙方提出估價(jià)的結(jié)果透過審議單位決定，公開透明才是解決方式。這制度的建立不僅可以用在公有土地出售也，可以用來解決目前土地徵收前協(xié)議價(jià)購的協(xié)商。
 
除了公部門的估價(jià)的問題外，近一年來內(nèi)政部積極推動危老改建，這種小範(fàn)圍的建物重建比起都市更新更加容易，加上簡易明確的獎勵容積對於舊建物的重建有很大的推動效果，尤其在高房價(jià)的六都明顯看到申請案件增加的趨勢。危老改建最大的好處就是地主與開發(fā)商之間達(dá)成協(xié)議即可申請建照，不必如都市更新經(jīng)冗長的計(jì)畫擬定及審查時間，這政策對於老舊建物改建應(yīng)有很大幫助。但無論大面積的都市更新或小面積的危老改建，主要的問題都在分配的協(xié)議上，不論開發(fā)商整合的案子或地主自行合意改建的案子，公平合理分配都是最重要。
 
內(nèi)政部在危老重建條例中雖未如都市更新權(quán)利變換計(jì)畫一樣導(dǎo)入不動產(chǎn)估價(jià)師協(xié)助權(quán)益分配的評估，但張能政理事長也指出目前危老重建案子逐漸增加，也有不少的開發(fā)商為讓地主獲得較高的信任委請不動產(chǎn)估價(jià)師協(xié)助評估重建前地主間的分配比率、地主與開發(fā)商間的合建分配比以及重建後各層房屋合理市價(jià)；沒有開發(fā)商由地主自行整合改建者更需要尋求專業(yè)客觀第三人協(xié)助。
 
分配價(jià)值是重建最核心的課題，以地主與建方合建比而言，房價(jià)高的地區(qū)地主的分配較高，以臺北市精華區(qū)來看可能達(dá)到七成以上；低房價(jià)地區(qū)則可能低至五成，這樣差異對一般地主來說恐怕難以判斷；另外，重建前後一樓價(jià)值及各層價(jià)值的差異？臨路面土地與內(nèi)側(cè)土地之價(jià)值差異？每坪土地可興建成多少倍比的房屋面積？分配的公設(shè)比多少合理？這是需要有一位專家提供客觀諮詢與協(xié)助，不動產(chǎn)估價(jià)師正可以提供這樣的協(xié)助，地主和開發(fā)商也都可善用不動產(chǎn)估價(jià)師的獨(dú)立性及專業(yè)能力。
 
目前臺北市不動產(chǎn)估價(jià)師公會為因應(yīng)危老重建條例的推動訂有「第二號估價(jià)作業(yè)通則：臺北市都市危險(xiǎn)及老舊建物重建不動產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書」，將危老重建價(jià)值分配的評估方式規(guī)定其中，也建議內(nèi)政部在推動都市危老重建政策時也可以向重建戶或開發(fā)商推薦不動產(chǎn)估價(jià)師可以提供的協(xié)助，對於危老改建的推動相信會有很大的幫助。
 
對於不動產(chǎn)估價(jià)師產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展，張能政理事長認(rèn)為主管機(jī)關(guān)並未好好善用這個專業(yè)證照來協(xié)助政府推動相關(guān)的土地政策，很多不動產(chǎn)估價(jià)師開業(yè)後以法院拍賣估價(jià)為主要業(yè)務(wù)，顯與其應(yīng)展現(xiàn)的職能極不相稱，主管機(jī)關(guān)應(yīng)該可以來省思的問題。以鄰近中國大陸、韓國及日本等國家來看，不動產(chǎn)估價(jià)師大量協(xié)助政府公示地價(jià)的評估、舊城市更新及新都市擴(kuò)張開發(fā)，也規(guī)定金融機(jī)構(gòu)貸款擔(dān)保品必須委外估價(jià)，估價(jià)師與公部門密切配合，對於相關(guān)政策的推動會有很大的幫助，全聯(lián)會也期待政府單位能再審思當(dāng)初不動產(chǎn)估價(jià)師法立法意旨，增加估價(jià)師的法定業(yè)務(wù)，善用不動產(chǎn)估價(jià)師的「專業(yè)性」、「獨(dú)立性」及「客觀性」，一起為落實(shí)這個國家土地公平正義的理想而努力。