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地政講堂：不動(dòng)產(chǎn)糾紛實(shí)例解析─「借名登記」

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews方暮晨｜日期：2019-02-09

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地政講堂：不動(dòng)產(chǎn)糾紛實(shí)例解析─「借名登記」

【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】所謂「借名登記」，依最高法院判決之定義，係指「當(dāng)事人約定一方將自己之財(cái)產(chǎn)以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財(cái)產(chǎn)為出名登記之契約」。借名登記之原因在臺(tái)灣非常常見(jiàn)，為規(guī)避法律上資格限制(例如農(nóng)地、原住民保留地、國(guó)宅、軍眷宅)、有為規(guī)避稅捐(例如地價(jià)稅累進(jìn)稅率)、躲避債務(wù)、債信(例如為取得較低利息、增加借貸金額)、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財(cái)產(chǎn)(例如避免朋友借錢、公務(wù)員身分)、宗教寺廟廟產(chǎn)登記於自然人名下、為共同出資投資等等，原因不一而足。

顏碧志律師表示，借名登記之前，一般人可能從未考慮過(guò)：借名登記的約定是否有效？有沒(méi)有可能出名的親友翻臉不認(rèn)人，反過(guò)來(lái)侵占財(cái)產(chǎn)？出名的親友在外欠錢，導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)被查封？出名的親友偷偷把財(cái)產(chǎn)賣掉了？借名登記久了，財(cái)產(chǎn)要不回來(lái)？自身其實(shí)可能已經(jīng)構(gòu)成犯罪了？等等問(wèn)題。

借名登記民事上法律關(guān)係

顏碧志律師提醒，最高法院現(xiàn)對(duì)「借名登記」契約，若不違反強(qiáng)制規(guī)定而構(gòu)成脫法行為，例如原住民保留地開(kāi)發(fā)管理辦法第18條第1項(xiàng)非原住民不得承受原住民保留地的規(guī)定，原則上認(rèn)定借名登記契約的有效性，屬於民法債編所未規(guī)定之「無(wú)名契約」，類推適用民法「委任」之規(guī)定。

地政講堂：不動(dòng)產(chǎn)糾紛實(shí)例解析─「借名登記」(圖：臺(tái)北市政府地政局)

然而，將自己的財(cái)產(chǎn)借名登記將承受許多風(fēng)險(xiǎn)。首先，依法院實(shí)務(wù)，若產(chǎn)生爭(zhēng)議，借名人必須提出資金、權(quán)狀等證據(jù)，證明為實(shí)際所有權(quán)人，若無(wú)法舉證，即有敗訴無(wú)法請(qǐng)求返還之風(fēng)險(xiǎn)。其次，出名人亦即不動(dòng)產(chǎn)登記名義人若出賣該不動(dòng)產(chǎn)等，依最高法院106年度第3次民庭會(huì)議決議，即便第三買受人惡意明知有借名登記之情形，借名人亦僅得向出名人請(qǐng)求損害賠償及追究其刑事上背信責(zé)任，不得請(qǐng)求第三買受人返還該不動(dòng)產(chǎn)。再者，若該登記名義人在外欠債受執(zhí)行，借名人亦即實(shí)際所有權(quán)人亦不得以借名登記為由對(duì)抗執(zhí)行。

借名登記相關(guān)刑事責(zé)任

顏碧志律師說(shuō)明，如前所述，出名人未經(jīng)借名人同意出賣所借名的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，實(shí)務(wù)上雖認(rèn)為不構(gòu)成侵占，但仍構(gòu)成刑法第342條之背信罪。而另觀察實(shí)務(wù)上判決，若是由借名人直接移轉(zhuǎn)予出名人，謄本上之登記原因係登載「買賣」或「贈(zèng)與」，然實(shí)質(zhì)上並無(wú)買賣或贈(zèng)與之事實(shí)，而涉及使公務(wù)員登載不實(shí)面臨刑責(zé)之問(wèn)題。因此，從事借名登記行為應(yīng)審慎為之，更多相關(guān)層面及內(nèi)容歡迎請(qǐng)至本局官網(wǎng)地政講堂下載課程回顧。