【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】買(mǎi)房應(yīng)該是一件快樂(lè)的人生大事，但是依內(nèi)政部營(yíng)建署發(fā)布房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力指標(biāo)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，在臺(tái)北市買(mǎi)房平均要14.9年不吃不喝才有辦法成達(dá)買(mǎi)房夢(mèng)想，大部分的民眾都要辛苦工作大半輩子後才能存到第一桶金進(jìn)而達(dá)成人生夢(mèng)想。然而有些民眾在沈溺於買(mǎi)房夢(mèng)想的同時(shí)，往往簽約過(guò)於急躁或是受到銷(xiāo)售人員話術(shù)的影響，急於簽約或是沒(méi)有充分閱覽買(mǎi)賣(mài)契約，導(dǎo)致買(mǎi)房後迭生糾紛反生苦果。報(bào)章媒體上會(huì)教大家怎麼挑好房子、好地段，卻很少人告訴買(mǎi)房的民眾怎麼買(mǎi)房子，或是怎麼好好簽一份不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約保障自己的權(quán)益。
 
因此，劉琦富律師藉由法院數(shù)以千計(jì)的判決中，審視過(guò)去的買(mǎi)房民眾有多少人因?yàn)檩p忽或是受騙權(quán)益受損，並分門(mén)別類(lèi)選擇了五大主要糾紛的判決，看看法院怎麼說(shuō)，藉由法院的判決來(lái)協(xié)助修正我們契約的內(nèi)容，讓我們不會(huì)再遇到同樣的糾紛。
 
一、貸款成數(shù)不足
 
劉琦富律師說(shuō)明，由於房?jī)r(jià)高漲，很多民眾會(huì)面臨到的是自備款過(guò)低而會(huì)有貸款成數(shù)不足的問(wèn)題。雖然很多銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售時(shí)都會(huì)保證說(shuō)可以貸到一定成數(shù)，但是當(dāng)你簽完約親自跑了銀行發(fā)現(xiàn)貸款成數(shù)跟銷(xiāo)售人員說(shuō)的都不一樣後，銷(xiāo)售人員卻拿出契約跟你說(shuō)，如果解約的話要賠償頭期款，而通常頭期款都高達(dá)數(shù)百萬(wàn)之譜，買(mǎi)方上了法院之後才發(fā)現(xiàn)當(dāng)初簽的契約條款都是對(duì)自己不利，而上法院之後銷(xiāo)售人員又矢口否認(rèn)說(shuō)過(guò)保證可以貸到一定成數(shù)的貸款等類(lèi)似的話，法院也只能依契約判處買(mǎi)方敗訴。也有部分民眾也知道要把他們的貸款需求寫(xiě)在契約上，但是往往不夠具體、明確，結(jié)果最後還是敗訴。所以講師建議如果買(mǎi)方有需求，一定要在契約上載明「雙方同意，如買(mǎi)方以系爭(zhēng)房地向特定銀行申貸房地貸款，如特定銀行核貸金額不達(dá)新臺(tái)幣OOOO萬(wàn)時(shí)，買(mǎi)方得無(wú)條件解除本買(mǎi)賣(mài)契約，買(mǎi)方已交付之金額，賣(mài)方願(yuàn)無(wú)條件全數(shù)退還」，較為妥適。
 
二、海砂屋
 
劉琦富律師表示，臺(tái)北市海砂屋的建物雖然大部分已經(jīng)浮出水面並造冊(cè)列管，但是仍有少部分海砂屋建築物不易發(fā)現(xiàn)而需仰賴(lài)氯離子檢測(cè)後才能確認(rèn)，但是坊間的契約條款並沒(méi)有詳細(xì)的對(duì)於氯離子的標(biāo)準(zhǔn)和建築物的安全性為規(guī)範(fàn)，所以最後訴諸法院時(shí)尚須花高額的鑑定費(fèi)用後確認(rèn)房屋是否無(wú)法安全居住、是否具備結(jié)構(gòu)上的安全性，來(lái)作為解約或是減少價(jià)金的判斷基礎(chǔ)。而依照目前的法院判決見(jiàn)解，主要還是會(huì)依據(jù)鑑定機(jī)關(guān)的鑑定報(bào)告，確定海砂屋的氯離子含量以及房屋現(xiàn)況裂損情形、鋼筋腐蝕情況和對(duì)結(jié)構(gòu)安全性的影響，判斷是否可以為永久性的修復(fù)補(bǔ)強(qiáng)，作為得否解除契約之基礎(chǔ)。
 
而坊間雖然有仲介業(yè)提供海砂屋履約保證，但是往往設(shè)下很多前提，比方說(shuō)適用原價(jià)承購(gòu)之條件，必須以買(mǎi)賣(mài)雙方未能達(dá)成解約協(xié)議，並經(jīng)法院判決確定而賣(mài)方不履行購(gòu)回時(shí)為限，而且履約保證通常是限於交屋後一年內(nèi)始得主張，這些約定，消費(fèi)者在簽約時(shí)一定要先確認(rèn)清楚。
 
三、兇宅
 
劉琦富律師指出，兇宅往往是新聞中的焦點(diǎn)，但是兇宅的認(rèn)定涉及到個(gè)人主觀認(rèn)知、宗教信仰以及時(shí)間經(jīng)過(guò)、記憶淡忘或宗教儀式去除不安之心理等等因素影響，所以?xún)凑恼J(rèn)定不易。內(nèi)政部在不動(dòng)產(chǎn)委託銷(xiāo)售契約書(shū)定型化範(fàn)本第11項(xiàng)裡載明「本建築改良物 (專(zhuān)有部分)於賣(mài)方產(chǎn)權(quán)持有期間是否曾發(fā)生兇殺或自致死之情事?！棺鳛檎J(rèn)定兇宅之標(biāo)準(zhǔn)，所以像是同棟不同樓層、同社區(qū)不同棟曾發(fā)生自殺事件並非兇宅。而發(fā)生的事件必須是兇殺或是自殺死亡，而排除意外死亡及自然死亡，例如老人摔倒意外而撞擊腦部陳屍屋內(nèi)，就不算是兇宅。
 
此外，如果兇宅被拆除後重建，亦有法院見(jiàn)解認(rèn)為因?yàn)榈厣衔镆巡鸪乙步?jīng)過(guò)20多年，並沒(méi)有導(dǎo)致現(xiàn)在房屋交易價(jià)值的減損，買(mǎi)受人不得主張是兇宅而請(qǐng)求減少價(jià)金或解約。
 
四、房屋買(mǎi)賣(mài)契約違約金
 
劉琦富律師提醒，如果買(mǎi)賣(mài)一方違約了，要賠多少違約金？一般契約條款及內(nèi)政部成屋買(mǎi)賣(mài)契約應(yīng)記載事項(xiàng)中所記載的買(mǎi)賣(mài)契約總價(jià)最高15％違約金，但是否一定就沒(méi)有酌減的空間，目前法院的見(jiàn)解認(rèn)為違約金的酌減應(yīng)該以契約解除時(shí)的一般客觀事實(shí)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、當(dāng)事人所受損害情形以及財(cái)政部核定之營(yíng)利事業(yè)各業(yè)同業(yè)利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)表酌定標(biāo)準(zhǔn)，至於房屋日後的漲跌則不得作為酌減違約金之標(biāo)準(zhǔn)。
 
五、商業(yè)宅違法作為住宅使用
 
目前喧騰一時(shí)的商業(yè)宅、工業(yè)宅違法做為住宅使用，建商出售工業(yè)宅給民眾是否構(gòu)成詐欺，法院衡酌建商有沒(méi)有詳盡說(shuō)明建物主要用途為「一般事務(wù)所」以及房屋座落土地之使用分區(qū)、有無(wú)刻意誤導(dǎo)將來(lái)可以合法做為住宅使用或是有無(wú)故意告知將來(lái)可以興建夾層、變更設(shè)計(jì)等等作為有無(wú)構(gòu)成詐欺之標(biāo)準(zhǔn)。
 
劉琦富律師最後表示，買(mǎi)房千頭萬(wàn)緒，以上歸納五大糾紛類(lèi)型的法院判決並一一剖析，希望對(duì)於權(quán)利的認(rèn)知與保護(hù)，有所助益，讓我們聰明訂約、開(kāi)心買(mǎi)房選房，若不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)及時(shí)向相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士尋求協(xié)助，甚者趕緊採(cǎi)取合適的法律行動(dòng)，才能有效維護(hù)自身權(quán)益。