【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】仲量聯(lián)行2020年2月初發(fā)布《新冠病毒與亞洲不動(dòng)產(chǎn)影響》報(bào)告，並預(yù)告全球供應(yīng)鏈將受到考驗(yàn)，飯店零售受到衝擊，不動(dòng)產(chǎn)交易也將遞延；而隨著疫情在全球蔓延，仲量聯(lián)行2020年3月20日進(jìn)一步發(fā)布最新《新冠病毒與全球不動(dòng)產(chǎn)影響》報(bào)告，宏觀分析投資市場(chǎng)、辦公租賃市場(chǎng)、飯店零售等七大面不動(dòng)產(chǎn)面向，並預(yù)期未來(lái)供應(yīng)鏈將多元化、去全球化，不動(dòng)產(chǎn)科技的需求也將大幅提升；另外，也特別提出「企業(yè)最佳回應(yīng)時(shí)程表」，讓企業(yè)面對(duì)疫情不會(huì)手足無(wú)措，能夠按照步驟快速反應(yīng)、維持業(yè)務(wù)永續(xù)，進(jìn)而促成企業(yè)轉(zhuǎn)型。
 
企業(yè)戰(zhàn)略
疫情當(dāng)前，員工健康與福祉才是最重要的企業(yè)核心議題，其次，則是擬定業(yè)務(wù)連續(xù)性計(jì)畫(huà)(BCP)。面對(duì)瞬息萬(wàn)變的情勢(shì)，企業(yè)除了要反應(yīng)靈敏且彈性，我們還建議，在準(zhǔn)備、防護(hù)、監(jiān)控與溝通等四大面向，務(wù)必保持警覺(jué)。此外，追求「運(yùn)營(yíng)韌性」(operational resilience)將成為不動(dòng)產(chǎn)決策者的長(zhǎng)期重點(diǎn)，未來(lái)若再次發(fā)生類(lèi)似情況，就能及時(shí)因應(yīng)。
 
投資市場(chǎng)
在不確性因素影響下，2020上半年的交易可能趨緩，其中，以零售或飯店影響最為顯著；預(yù)期隨著避險(xiǎn)情緒升溫，交易類(lèi)型將移轉(zhuǎn)到「防禦型資產(chǎn)」(defensive assets)－同時(shí)，營(yíng)收穩(wěn)定性、運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵性、空間使用密度等指標(biāo)，將躍升為關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)目。從過(guò)去經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每逢危機(jī)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)交易難免有波動(dòng)；但如今情況可能不同，不動(dòng)產(chǎn)交易所受到的衝擊將減少，因?yàn)楦餍懈鳂I(yè)為求分散風(fēng)險(xiǎn)，均採(cǎi)行資產(chǎn)分配策略，我們認(rèn)為這個(gè)大趨勢(shì)將不會(huì)改變。與其他資產(chǎn)類(lèi)別相比，不動(dòng)產(chǎn)的投報(bào)率仍具相當(dāng)吸引力。
 
飯店業(yè)
受到旅遊限制、活動(dòng)取消，及旅遊意願(yuàn)下滑等影響，飯店業(yè)首當(dāng)其衝。短期內(nèi)，住宿率會(huì)大幅下滑。飯店業(yè)開(kāi)業(yè)的地點(diǎn)，也連帶影響衝擊程度：若飯店位在國(guó)際旅客占比高的地方，更容易受到打擊；相反地，國(guó)內(nèi)旅客開(kāi)車(chē)或搭乘公眾運(yùn)輸就能抵達(dá)的地方，受到的衝擊較小，反倒還可能意外受益。另外，當(dāng)疫情成功被疫情後，飯店業(yè)的需求就可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)彈回。
 
零售市場(chǎng)
疫情衝擊期間，不僅消費(fèi)市場(chǎng)將衰退，供應(yīng)鏈也面臨中斷危機(jī)，這些都將導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)與營(yíng)運(yùn)成本提升，全球零售商必須做足準(zhǔn)備工作才能順利度過(guò)；其中，最迫切緊急的準(zhǔn)備工作就是保護(hù)現(xiàn)金流(尤其是利潤(rùn)低的零售業(yè)者)。遭逢重?fù)舻牧闶蹣I(yè)者，甚至可能會(huì)尋求房東暫時(shí)免租。線上購(gòu)物體系健全的零售商將是長(zhǎng)期的受益者。零售面貌將再次被重塑，結(jié)合線上、線下結(jié)合的「全通路零售」(omni-channel)將成為主流。此透過(guò)重新盤(pán)點(diǎn)供應(yīng)鏈，並確保營(yíng)運(yùn)不中斷，將是降低未來(lái)衝擊風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。
 
工業(yè)與物流市場(chǎng)
一旦全球供應(yīng)鏈中斷，製造業(yè)與物流業(yè)將會(huì)受到巨大影響，同時(shí)，港口與機(jī)場(chǎng)的活動(dòng)下降也導(dǎo)致使用率降低、資源閒置。要如何才能強(qiáng)化供應(yīng)鏈韌性，並且減緩全球供應(yīng)鏈中斷所帶來(lái)的負(fù)面影響，都將成為值得深思的課題。疫情也可能會(huì)讓業(yè)界加速引進(jìn)自動(dòng)化系統(tǒng)，藉此來(lái)減低對(duì)人力的依賴(lài)。另外，線上購(gòu)物(尤其是生鮮採(cǎi)買(mǎi))將立於不敗地位，進(jìn)而大量帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流的需求。
 
辦公租賃市場(chǎng)
疫情添亂，讓處?kù)端ネ穗A段的產(chǎn)業(yè)承受更大壓力，還會(huì)導(dǎo)致投資交易遞延，租金成長(zhǎng)步調(diào)也將放緩並低於原預(yù)期。遠(yuǎn)距辦公將導(dǎo)致辦公室使用率下降，同時(shí)，強(qiáng)打短租的房東在疫情干擾下，顯得脆弱、易受影響。長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)可能會(huì)把遠(yuǎn)距辦公納入常規(guī)，並加速投資「協(xié)作科技」(collaborative technologies)領(lǐng)域。
 
住宅
人類(lèi)因?yàn)樾鹿诓《舅艿挠绊懽畲?。從長(zhǎng)期趨勢(shì)觀察，高接觸密度的生活型態(tài)，再加上公共空間占比提高，均讓傳染病的風(fēng)險(xiǎn)提高；能降低此類(lèi)負(fù)面影響的折衷方案，亟待被開(kāi)發(fā)。公寓大廈等住宅產(chǎn)品，受惠於穩(wěn)定的收益，同時(shí)，在房租定價(jià)適宜也能有效減少空租期，因此具抗跌性。而從需求面來(lái)看，因需求剛性，更能減輕外部衝擊。
 
仲量聯(lián)行提醒，疫情延燒的當(dāng)下，難免會(huì)過(guò)於關(guān)注新冠病毒所帶來(lái)的短期影響；但千萬(wàn)不能忘記思考，長(zhǎng)期可能會(huì)對(duì)社會(huì)及不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)的影響。我們的生活方式與工作型態(tài)，可能會(huì)受到疫情影響而有變化，劫後餘生後更可能發(fā)展出新的模式。究竟是什麼要素會(huì)加速啟動(dòng)改變，則待日後再證明。
 
仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理趙正義表示：「儘管普遍預(yù)期2020年下半年全球經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率將會(huì)反彈，但反彈量能是未知數(shù)。有鑑於此，仲量聯(lián)行建議，避免在任何特定假設(shè)情境下孤注一擲，研擬多套情境評(píng)估才是最佳方案，同時(shí)還要嚴(yán)陣以待短中期、甚至是持續(xù)性的經(jīng)濟(jì)衰退。」