中山大學(xué)財(cái)務(wù)管理系教授陳明吉

【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】房地產(chǎn)市場(chǎng)近期最夯話題是臺(tái)北市房?jī)r(jià)泡沫的論戰(zhàn)，政大教授張金鶚一起聯(lián)名發(fā)表〈臺(tái)北市房?jī)r(jià)泡沫之再驗(yàn)〉論文者之一是中山大學(xué)財(cái)務(wù)管理系教授陳明吉，專(zhuān)研不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域的學(xué)者是否就不食人間煙火，空有理論而缺實(shí)務(wù)？陳明吉教授本身在過(guò)去10年購(gòu)屋過(guò)3次，其中一次的投資就是精準(zhǔn)預(yù)測(cè)到房?jī)r(jià)變化，讓他短期內(nèi)賺到25%，也因此對(duì)目前臺(tái)北市房?jī)r(jià)不得不有擔(dān)憂之感。

陳明吉從臺(tái)北到高雄任職10年，還是認(rèn)為自己是以臺(tái)北人觀點(diǎn)看高雄房地產(chǎn)市場(chǎng)，第一次購(gòu)屋是到高雄中山大學(xué)任教3年後，也就是距今7年前，已有點(diǎn)積蓄且熟悉高雄市之後，買(mǎi)了一戶(hù)三房?jī)蓮d做為自住之用。4年前，當(dāng)時(shí)臺(tái)北市房?jī)r(jià)已出現(xiàn)漲勢(shì)，有個(gè)機(jī)會(huì)在「農(nóng)16」找到1戶(hù)1坪約10萬(wàn)元的物件，相較附近行情是便宜的，雖然並不喜歡該物件的設(shè)計(jì)、品質(zhì)等等，還是買(mǎi)進(jìn)做為投資，本身並未住進(jìn)去或轉(zhuǎn)租，擺了一年多脫手，賺進(jìn)25%。一年半之前，進(jìn)行自住換屋，搬進(jìn)跟前總統(tǒng)夫婦同住的大樓，價(jià)格是其一半。

「價(jià)格是其一半！」也就是一坪約15萬(wàn)元，陳明吉指出：「這就是南北大不同之處?！顾〉那芭攀敲鎸?duì)美術(shù)館，一坪喊價(jià)從20幾萬(wàn)到30萬(wàn)元，他不過(guò)住的是後排，沒(méi)有前排的景觀，價(jià)格活生生掉了一半，這種情形在北部不會(huì)發(fā)生，價(jià)差不可能有那麼大。事實(shí)上在美術(shù)館周遭就那幾棟有景觀的第一排房?jī)r(jià)會(huì)喊出20、30萬(wàn)元1坪，附近大樓的1坪行情成交在11、12萬(wàn)元。
 

從臺(tái)北人的眼光來(lái)看，在臺(tái)北買(mǎi)屋是投資，在高雄購(gòu)房是消費(fèi)。陳明吉在臺(tái)北的老家是40多年的舊公寓，多年下來(lái)，價(jià)格是一直猛漲，在高雄一些地區(qū)的舊公寓現(xiàn)在一坪開(kāi)價(jià)可能只有2、3萬(wàn)元。以高雄市房?jī)r(jià)漲升變化，短期內(nèi)的投資報(bào)酬率能有20%以上就很不錯(cuò)，這也是他第一次投資購(gòu)屋時(shí)，獲利25%就出場(chǎng)的原因，畢竟高雄市房地產(chǎn)尚未到達(dá)跟臺(tái)北一樣，房?jī)r(jià)一漲就不易停歇。

如果要在高雄市購(gòu)屋，陳明吉認(rèn)為，還是要選擇區(qū)位，高雄受限經(jīng)濟(jì)發(fā)展不如預(yù)期，房?jī)r(jià)不易全面性漲升，區(qū)位方面是北高雄優(yōu)於南高雄，因?yàn)楝F(xiàn)在是往北高雄發(fā)展，自住型購(gòu)屋者可選擇「農(nóng)16」或美術(shù)館區(qū)域，生活發(fā)展雖非很完善，但區(qū)域發(fā)展可期，除少數(shù)有景觀物件喊到一坪30多萬(wàn)元之外，多數(shù)成交價(jià)在12萬(wàn)元。 如果是要找投資機(jī)會(huì)購(gòu)屋者可注意左營(yíng)區(qū)，因?yàn)橛懈哞F站及新光三越百貨加持，該區(qū)發(fā)展也是未來(lái)一個(gè)重點(diǎn)，目前地價(jià)相對(duì)低廉，房?jī)r(jià)約在1坪7、8萬(wàn)元。

回頭看臺(tái)北市近期房?jī)r(jià)，陳明吉認(rèn)為房?jī)r(jià)泡沫是存在著，房?jī)r(jià)泡沫未破是因?yàn)槔实蛠?zhàn)著極重要原因，雖然幾年下來(lái)，建商及投資客都已賺進(jìn)不少，口袋也夠深，但只要中央銀行再調(diào)升一、二次利率，投資型購(gòu)屋客退場(chǎng)的速度會(huì)更快、力道也會(huì)更大。此外
，政策也扮演一定角色，尤其是在資訊不對(duì)稱(chēng)方面未能把關(guān)，所以，民眾無(wú)從知道他買(mǎi)的房屋價(jià)格跟前一手比較是如何？跟附近行情比較又是怎樣？自然無(wú)法研判購(gòu)屋價(jià)格是否合理。面對(duì)該破未破的房?jī)r(jià)泡沫，還是可以藉所得及租金上升獲得化解，但這時(shí)間會(huì)需要多久很難預(yù)料，在此期間，購(gòu)屋者應(yīng)該要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。