【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】CCIM臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)發(fā)布2020年第四季商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信心指數(shù)(ICI)調(diào)查，總平均指數(shù)為113.28點(diǎn)，本季調(diào)查結(jié)果與前一季相較微幅上升0.67點(diǎn)(2020Q3：112.61)。CCIM臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)黃鵬?表示，臺(tái)資及外資來(lái)臺(tái)投資的資金將帶動(dòng)後續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，由指數(shù)中的總經(jīng)指標(biāo)呈現(xiàn)樂(lè)觀及持續(xù)上揚(yáng)的趨勢(shì)即可看出，待這些資金投入直接生產(chǎn)及辦公與商務(wù)發(fā)展後，將是支撐臺(tái)灣商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的基本能量。
 
本次調(diào)查中，旅館、店面和總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境指標(biāo)上升，辦公室和土地開發(fā)指標(biāo)下降。指數(shù)以辦公室、土地開發(fā)和總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境偏向樂(lè)觀，旅館和店面偏向保守。信心最高的指標(biāo)為「土地開發(fā)」，在本次調(diào)查中為140.85點(diǎn)，相較前一季下降5.68點(diǎn)(2020Q3：146.53)；信心居次的指標(biāo)為「辦公室」，在本次調(diào)查中為126.23點(diǎn)，相較前一季下降2.94點(diǎn)(2020Q3：129.17)；信心居第三的指標(biāo)為「總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境」，在本次調(diào)查為116.91點(diǎn)，相較前一季調(diào)查結(jié)果上升8.84點(diǎn)(2020Q3：108.07) ，為五項(xiàng)指標(biāo)中上升幅度最大；信心居第四的指標(biāo)為「店面」，在本次調(diào)查中為69.12點(diǎn)，相較上一季上升2.45點(diǎn)(2020Q3：66.67)。
 
另外因旅館較不屬於典型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，於本指數(shù)計(jì)算中並未將其列入總指數(shù)之計(jì)算，但仍對(duì)其進(jìn)行調(diào)查及個(gè)別發(fā)布。「旅館」之投資信心在本次調(diào)查中為75.74點(diǎn)，相較前一季上升2.3點(diǎn)(2020Q3：73.44)。
 
而第四季全臺(tái)三大都會(huì)之指數(shù)雖皆下降，但土地開發(fā)信心均超過(guò)持平，為本季中相對(duì)樂(lè)觀之指標(biāo)。其中南部地區(qū)名列第一，信心指數(shù)為150.00點(diǎn)，相對(duì)前一季調(diào)查結(jié)果下降4.17點(diǎn)(2020Q3：154.17)，其次為中部地區(qū)，信心指數(shù)為143.14點(diǎn)，相對(duì)前一季調(diào)查結(jié)果下降0.61點(diǎn)(2020Q3：143.75)，北部地區(qū)信心指數(shù)則為129.41點(diǎn)，較前一季調(diào)查結(jié)果下降12.26點(diǎn)(2020Q3：141.67)。
 
另可將本指數(shù)分為短期(三個(gè)月)、長(zhǎng)期(一年)之信心，短期之信心指數(shù)為113.30，長(zhǎng)期之信心指數(shù)為113.95，兩者幾無(wú)差異，表示CCIM認(rèn)為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)短期或長(zhǎng)期投資可能沒(méi)有太大變化。
 
主持此項(xiàng)調(diào)查的政治大學(xué)地政系林左裕教授指出，前兩季因新冠肺炎下的寬鬆貨幣政策及臺(tái)商與外資資金湧入投資而使各項(xiàng)指標(biāo)大幅上揚(yáng)，投資氛圍自疫情的恐慌急遽逆轉(zhuǎn)為樂(lè)觀，也拉高了土地及商辦等產(chǎn)品之價(jià)格，而在投報(bào)率及購(gòu)買力(如所得)之支撐力道尚未達(dá)標(biāo)之情況下，本季的指數(shù)傾向樂(lè)觀穩(wěn)定。其中土地因終端產(chǎn)品在前兩季的漲幅而導(dǎo)致續(xù)漲的抗性，因此微幅下跌，但仍呈樂(lè)觀；而店面則因受近年來(lái)的網(wǎng)路購(gòu)物的影響，加上肺炎疫情下外出人潮減少的衝擊，致使店面在本次調(diào)查之信心指數(shù)居末，呈現(xiàn)保守的局面。
  
瑞普萊坊投資暨零售物業(yè)代理部資深總監(jiān)李誠(chéng)慶CCIM觀察本季指數(shù)總體仍向上攀升，其中僅土地開發(fā)指標(biāo)較上一季下修6.53％；其主要因素在於開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)需求的大舉購(gòu)地布局已在前三季發(fā)生，且12月8日起央行宣布「房市信用管制」，其效應(yīng)除了直接反應(yīng)以貸款成數(shù)限制炒房投資客之外，也以「購(gòu)地貸款6.5成、保留一成動(dòng)工款、需檢附具體興建計(jì)畫」來(lái)抑制開發(fā)商購(gòu)地、囤地的熱潮。但因臺(tái)灣在新冠肺炎疫情控制得當(dāng)，以及受惠於中美貿(mào)易戰(zhàn)臺(tái)商回流、半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)、5G、AI及物流產(chǎn)業(yè)因應(yīng)電商的需求，預(yù)計(jì)後續(xù)在辦公室、工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等市場(chǎng)交易仍將持續(xù)呈現(xiàn)價(jià)量齊揚(yáng)的現(xiàn)象。另外，因新冠肺炎疫衝擊旅宿業(yè)產(chǎn)生旅館樽節(jié)營(yíng)運(yùn)、歇業(yè)、退出市場(chǎng)的狀況，將可能在未來(lái)的1至2季產(chǎn)生具規(guī)模的旅館不動(dòng)產(chǎn)交易與資產(chǎn)活化案件；綜合上述，因應(yīng)政府打炒房政策加上各產(chǎn)業(yè)面向的發(fā)展，多面向的資金挹注於商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資市場(chǎng)將會(huì)是2021年的趨勢(shì)。
 
信義全球資產(chǎn)管理公司歐人彰副總經(jīng)理CCIM表示，信心指數(shù)在接連兩季大幅反彈後，中央銀行對(duì)住宅及都市土地貸款成數(shù)限制，推斷是反映本季漲幅趨緩主要因素。除了對(duì)於小型房地產(chǎn)開發(fā)商/投資人影響較顯著外，多數(shù)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)影響頗低。展望2021年，在公共工程、臺(tái)商返臺(tái)投資擴(kuò)充產(chǎn)能加上建案開工下，營(yíng)建成本明顯看漲;低利率加上實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)與股市成長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)熱絡(luò)仍然是主流觀點(diǎn)，投資人可擇優(yōu)評(píng)估。
 
紅色子房瑞德資本董事總經(jīng)理蘇明俊CCIM則認(rèn)為，過(guò)去一年土地開發(fā)在銀行資金支持下蓬勃發(fā)展，許多大型建商財(cái)團(tuán)也勇於投標(biāo)土地，政府土地標(biāo)案屢創(chuàng)新高。特別是臺(tái)南市臺(tái)積電的大舉建廠，連帶讓臺(tái)南市鄰近南科的住宅推案與土地交易熱鬧滾滾。但隨著央行甫發(fā)佈的信用管制，在建商囤地與餘屋貸款上多加限制，加上目前營(yíng)建物價(jià)與人力成本節(jié)節(jié)高升，重劃區(qū)素地的土地開發(fā)應(yīng)該會(huì)有所收斂，連帶使ICI土地開發(fā)指標(biāo)也下修。但是由於雙北市有危老重建與都市更新的強(qiáng)烈政策支撐，回歸兼具土地開發(fā)結(jié)合商辦或廠辦改建需求的老舊建物更新案，是新的一年值得關(guān)注的投資標(biāo)的。
 
註：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信心指數(shù)(Commercial Real Estate Investment Confidence Index)介紹：
商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信心指數(shù)(以下簡(jiǎn)稱ICI)為每季發(fā)布之指數(shù)，調(diào)查對(duì)象為社團(tuán)法人臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)(CCIM)會(huì)員。ICI調(diào)查中分為五項(xiàng)子指標(biāo)：
1.辦公室、2.店面、3.土地開發(fā)、4.總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、5.旅館。
對(duì)於各項(xiàng)指標(biāo)皆再細(xì)分3~4個(gè)子問(wèn)題，調(diào)查CCIM會(huì)員對(duì)於商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資之信心認(rèn)知。ICI指數(shù)以100為基準(zhǔn)，先分別計(jì)算五項(xiàng)指標(biāo)，再將各項(xiàng)指標(biāo)之點(diǎn)數(shù)平均。ICI指標(biāo)分?jǐn)?shù)範(fàn)圍在0-200之間，在0至100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100至200之間屬於「偏向樂(lè)觀」。另外因旅館較不屬於典型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，本指數(shù)計(jì)算時(shí)將不採(cǎi)計(jì)，但仍對(duì)其進(jìn)行調(diào)查及發(fā)布。
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