【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】新冠疫情重?fù)羧蚓皻?，但悄悄的臺(tái)灣及全球的資金持續(xù)充斥，股市竟在全臺(tái)景氣一片低迷，但相對(duì)出口暢旺的強(qiáng)勁帶動(dòng)之下，一舉衝到歷史新高。
 
相對(duì)於股市，房地產(chǎn)市場(chǎng)則有另一套劇本演出。根據(jù)宏大國(guó)際資產(chǎn)的調(diào)查，近二年鋼筋、水泥、土方運(yùn)送等多項(xiàng)原物料及工資持續(xù)上漲2~3成、甚至部分5成以上，營(yíng)建成本節(jié)節(jié)高升遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)上漲幅度，而土地交易行情也持續(xù)攀高，房?jī)r(jià)醞釀非漲不可壓力，建商卻不敢大聲喊漲，因?yàn)楹傲恕笗?huì)讓社會(huì)觀感不好」。
 
宏大國(guó)際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理分析，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，或可以2018年做分野，除了工業(yè)地產(chǎn)一枝獨(dú)秀之外，其他幾類型的市場(chǎng)走勢(shì)是2018年下半年才逐步復(fù)甦。2018年起連續(xù)三年僑外資來(lái)臺(tái)投資每年都達(dá)到或接近100億美元，同時(shí)間隨著臺(tái)灣電子業(yè)帶動(dòng)訂單的增加，臺(tái)商回流也持續(xù)進(jìn)行，而臺(tái)灣出口額亦隨之熱絡(luò)，屢創(chuàng)新高，臺(tái)商回臺(tái)投資設(shè)廠已成商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)一大主流，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的上漲與熱絡(luò)。
 
陳益盛表示，最近十年以來(lái)，各類型不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)變化不盡相同，四大類商用不動(dòng)產(chǎn)而言，各有其不同的市場(chǎng)走勢(shì)與變化。
 
?辦公室/商辦：近年因外資的加碼來(lái)臺(tái)投資或擴(kuò)產(chǎn)、各類型電子商務(wù)、生技等新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)新增投資，加上舊換新商辦搬遷潮，頂級(jí)A辦市場(chǎng)達(dá)到空前的新高租金行情， 平均已達(dá)3000元/坪， 而信義計(jì)畫(huà)區(qū)較搶手的頂級(jí)商辦已有3棟在近年已有突破4000元/坪的案例。
 
而臺(tái)北市B辦市場(chǎng)， 則是務(wù)實(shí)的臺(tái)灣中小企業(yè)及小型上市櫃公司最愛(ài)，具宏大國(guó)際資產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，捷運(yùn)商辦指名度前三名，分別是南京復(fù)興站、松江南京站、臺(tái)北車站三個(gè)捷運(yùn)商圈，平均租金也約每坪1600元~2000元不等，部分B+等級(jí)大樓可達(dá)2200~2500元，租金持續(xù)看升，售價(jià)則約每坪70萬(wàn)~90萬(wàn)之間，B+級(jí)可達(dá)100萬(wàn)~120萬(wàn)之間，宏大最近成交二件B+級(jí)商辦就都突破百萬(wàn)以上。由於新增供給有限，需求則持續(xù)增加，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)個(gè)案仍是僧多粥少，價(jià)格續(xù)創(chuàng)新高。辦公室市場(chǎng)天氣呈現(xiàn)「小太陽(yáng)」。
 
?零售店面：零售業(yè)在民間消費(fèi)習(xí)慣改變後，街邊店面市場(chǎng)近年來(lái)一路下滑，售價(jià)、租金多數(shù)也下跌，退租、空屋率也最高，臺(tái)北市中心各大商圈空屋率都逾10％~15％之間，投報(bào)率亦隨之下探。陳益盛分析，店面是幾大類商用不動(dòng)產(chǎn)投報(bào)率最低產(chǎn)品，除非是透天產(chǎn)品，臺(tái)北市如果沒(méi)有2.5％以上投報(bào)率，其他縣市至少要3~4％，否則不要輕易出手。街邊店面經(jīng)營(yíng)，對(duì)的地點(diǎn)搭配對(duì)的產(chǎn)品，品牌的經(jīng)營(yíng)，還須善用O2O的通路與行銷，都是存活的必備功夫。店面市場(chǎng)持續(xù)「在雨中」。
 
?工業(yè)/廠房：本類型市場(chǎng)是近年來(lái)最熱絡(luò)的項(xiàng)目，陳益盛指出源自四大需求，分別是臺(tái)商回臺(tái)設(shè)廠、外資加碼、電商物流消費(fèi)驟增、農(nóng)地工用搬遷。全臺(tái)工廠登記家數(shù)， 近年也從每年的4、5千家，到了2020年倍增到10,434家。這類型需求因迫切，因此他這三年來(lái)也經(jīng)常南來(lái)北往，自行驅(qū)車或搭高鐵幫客戶代尋適合的標(biāo)的。而工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)近年來(lái)是停滯的，因都會(huì)區(qū)設(shè)立工業(yè)區(qū)土地成本太高，不論官方或民間都鮮少在此投入，因此市場(chǎng)供需嚴(yán)重失衡。具宏大國(guó)際資產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，新北、桃園工業(yè)土地，交易熱絡(luò)之外，漲幅也是幾大類型商用不動(dòng)產(chǎn)之冠，近四來(lái)幾乎是每年漲10％的概念。目前新北工業(yè)地精華地段大馬路，交易單價(jià)突破百萬(wàn)元案例的，已有五股、新店、中和及三重等區(qū)，而市場(chǎng)需求仍在，看好工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)為「萬(wàn)里晴」好天氣。
 
?土地：全臺(tái)土地交易，自2016年來(lái)交易量已連續(xù)攀升，建造執(zhí)照核發(fā)逐年有感增加，並於去年(2020年)創(chuàng)近20年歷史新高，建照樓地板面積達(dá)到約1,255萬(wàn)坪。土地是建築最大原料，預(yù)估在資金充裕、通膨壓力緩緩呈現(xiàn)之際，預(yù)估房市將先蹲後跳，上市建商多持續(xù)購(gòu)地。陳益盛以近年媒合成功的幾筆土地，統(tǒng)計(jì)出建商購(gòu)地最小規(guī)模，北市300坪、新北500坪、其他四都要上千坪。全臺(tái)灣但同時(shí)因水泥、鋼筋等各項(xiàng)建材原物料及工資近年也急遽上漲，建商在購(gòu)地策略上也將因地制宜調(diào)整，北、中、南土地交易呈現(xiàn)「晴時(shí)多雲(yún)」。