【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】國(guó)泰建設(shè)2022年10月26日公布第3季「國(guó)泰全國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)」最新研究調(diào)查報(bào)告，相較上一季為「價(jià)量俱漲」，相較2021年同季為「價(jià)漲量穩(wěn)」。本季較上季成交價(jià)中幅上漲、議價(jià)率小幅縮減，推案戶數(shù)及推案金額大幅增加，成交量中幅增加，銷售率大幅減少。
 
「國(guó)泰全國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)」指出，由於全球景氣擴(kuò)張力道趨緩，臺(tái)灣出口成長(zhǎng)動(dòng)能減緩，同時(shí)央行為抑制通膨預(yù)期心理，於9月下旬再度調(diào)升利率半碼、調(diào)升存款準(zhǔn)備率一碼。隨政府各部會(huì)落實(shí)「健全房地產(chǎn)市場(chǎng)方案」措施，加上疫情影響，2022年以來(lái)房市交易趨緩，但累計(jì)2022年前三季成交量仍稍高於2021年前三季。

 
進(jìn)一步觀察各地區(qū)表現(xiàn)，相較2021年同季，各地區(qū)成交價(jià)呈中幅或大幅上漲；成交量部分，除桃園、臺(tái)南增加，其餘地區(qū)維持穩(wěn)定或減少。從四季移動(dòng)趨勢(shì)觀察，本波與2013、2014年波段高點(diǎn)相比，各地區(qū)成交價(jià)均創(chuàng)新高；但成交量呈現(xiàn)兩極發(fā)展，桃竹以北地區(qū)仍處相對(duì)低檔，中南部地區(qū)已超過(guò)前次波段高點(diǎn)，處?kù)陡邫n盤整。
 
綜合2022年第3季房市，相較2021年同季，在房?jī)r(jià)高漲及遞延推案情況下，本季推案金額大增，成交價(jià)大幅上漲，成交量維持穩(wěn)定，房市表現(xiàn)偏熱；惟觀察銷售表現(xiàn)，受諸多房市負(fù)面因素影響，消費(fèi)者觀望心態(tài)濃厚，銷售率下降，買氣走弱。國(guó)內(nèi)房市面臨通膨、土建融緊縮、升息、政府打炒房政策、金融市場(chǎng)震盪、年底選舉及疫情後續(xù)發(fā)展等不利因素，房市前景仍具不確定性。

 
一、推案規(guī)模與類型
 
本季新推個(gè)案數(shù)共256件，推案戶數(shù)計(jì)有25,800戶，較上季及2021年同季均上升。總推案金額為4,586億元，較上季及2021年同季均上升；主力總價(jià)為1,783萬(wàn)元，較上季及2021年同季均下降；其中大廈類型推案者佔(zhàn)86％。


二、價(jià)量指數(shù)狀況

1.可能成交價(jià)上漲，新竹上漲最多--本季全國(guó)可能成交價(jià)相較上一季中幅上漲，除臺(tái)北下跌外，其餘地區(qū)成交價(jià)均上漲，其中新竹上漲21％最多。
 
2.開(kāi)價(jià)上漲，新竹上漲最多--本季全國(guó)開(kāi)價(jià)相較上一季小幅上漲，除臺(tái)北下跌、臺(tái)中維持穩(wěn)定，其餘地區(qū)開(kāi)價(jià)均上漲，其中新竹開(kāi)價(jià)上漲20％最多。
 
3.議價(jià)率縮減，桃園議價(jià)率相對(duì)較高--本季全國(guó)議價(jià)率相較上一季小幅縮減，除桃園、臺(tái)南議價(jià)率擴(kuò)大外，其餘地區(qū)議價(jià)率均縮減，其中桃園議價(jià)率9.5％相對(duì)較高。
 
4.推案金額增加，桃園增加最多--本季全國(guó)推案金額相較上一季大幅增加，臺(tái)北維持穩(wěn)定，其餘地區(qū)推案金額均增加，其中桃園推案金額增加近1.5倍最多。
 
5.銷售率減少，新竹銷售率減少最多--本季各地區(qū)銷售率相較上一季大幅減少，除桃園、高雄銷售率增加外，其餘地區(qū)銷售率均減少，其中新竹銷售率減少14％最多。

6.成交量(戶數(shù))增加，桃園增加最多--本季各地區(qū)成交量相較上一季中幅增加，新竹減少、臺(tái)北臺(tái)中維持穩(wěn)定，其餘地區(qū)均增加，其中桃園成交量增加1.5倍最多。
 
三、各地區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn) 

1.國(guó)泰臺(tái)北市房地產(chǎn)指數(shù)，相較上一季為價(jià)跌量穩(wěn)，相較2021年同季為價(jià)漲量穩(wěn)。臺(tái)北市以都更及危老改建為推案主力，規(guī)模量體較小，因推案地點(diǎn)多為精華區(qū)域，房?jī)r(jià)仍維持百萬(wàn)水準(zhǔn)，成交量持穩(wěn)。整體而言，與2021年同季相比，價(jià)漲量穩(wěn)，房市表現(xiàn)偏熱；惟相較上一季，本季價(jià)格轉(zhuǎn)跌，銷售率連續(xù)兩季下滑，未來(lái)市場(chǎng)應(yīng)持續(xù)觀察。 
 
2.國(guó)泰新北市房地產(chǎn)指數(shù)，相較上一季為價(jià)量俱漲，相較2021年同季為價(jià)漲量穩(wěn)。本季推案地點(diǎn)多位於重劃區(qū)，推案量大幅增加，新推個(gè)案持續(xù)推升區(qū)域行情，影響銷售表現(xiàn)。整體而言，與2021年同季相比，價(jià)漲量穩(wěn)，房市表現(xiàn)偏熱；惟房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，銷售率及成交量均下滑，新增供給能否順利消化為觀察重點(diǎn)。
 
3.國(guó)泰桃園市房地產(chǎn)指數(shù)，相較上一季及2021年同季皆價(jià)量俱漲。本季推案地點(diǎn)多位於重劃區(qū)，推案量大幅增加、推案金額創(chuàng)八年來(lái)新高，推案戶數(shù)僅次於臺(tái)中。整體而言，與2021年同季相比，價(jià)量俱漲，房市表現(xiàn)熱絡(luò)；惟價(jià)格持續(xù)上漲，銷售率大幅減少，成交量增係由推案量所帶動(dòng)，應(yīng)留意後續(xù)去化狀況。
 
4.國(guó)泰新竹縣市房地產(chǎn)指數(shù)，相較上一季為價(jià)漲量縮，相較2021年同季為價(jià)漲量穩(wěn)。新竹地區(qū)因竹科科技業(yè)強(qiáng)勁購(gòu)屋需求，供不應(yīng)求市況造成房?jī)r(jià)持續(xù)飆漲。本季新竹房?jī)r(jià)持續(xù)大漲，加上股災(zāi)、升息等負(fù)面因素，出現(xiàn)觀望氛圍，銷售率大幅下滑，成交量減少近三成。整體而言，與2021年同季相比，價(jià)漲量穩(wěn)，房市表現(xiàn)偏熱；惟相較上一季，新推個(gè)案房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，隨著總價(jià)衝高，買氣急速下滑，本季呈現(xiàn)價(jià)量背離，未來(lái)發(fā)展待觀察。
 
5.國(guó)泰臺(tái)中市房地產(chǎn)指數(shù)，相較上一季價(jià)漲量穩(wěn)，相較2021年同季價(jià)漲量縮。上半年在打房政策、建照塞車、疫情升溫等負(fù)面因素影響下，建商推案保守，本季受疫情影響的遞延推案陸續(xù)推出，惟因房?jī)r(jià)陡升過(guò)快，造成買方觀望、成交量縮，買盤外溢至太平、梧棲等外圍區(qū)域。整體而言，與2021年同季相比，價(jià)漲量縮，房市表現(xiàn)待觀察。
 
6.國(guó)泰臺(tái)南市房地產(chǎn)指數(shù)，相較上一季與2021年同季皆為價(jià)量俱漲。2021年受缺工缺料影響，同期推案金額僅有168億元，本季東區(qū)有超大型個(gè)案推出，推案量大幅增加、創(chuàng)近一年新高。臺(tái)南地區(qū)近年由於交通建設(shè)、南科供應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈及新興重劃區(qū)發(fā)展，加上低基期房?jī)r(jià)讓外地消費(fèi)者對(duì)當(dāng)?shù)胤渴薪邮芏容^高，房?jī)r(jià)漲幅更為明顯，需求以自住剛性購(gòu)屋為主，銷售率表現(xiàn)尚稱平穩(wěn)。整體而言，與2021年同季相比，價(jià)量俱漲，房市表現(xiàn)熱絡(luò)。
 
7.國(guó)泰高雄市房地產(chǎn)指數(shù)，相較上一季為價(jià)量俱漲，相較2021年同季為價(jià)漲量縮。受臺(tái)積電設(shè)廠效應(yīng)弱化、房?jī)r(jià)上漲和疫情影響，購(gòu)屋心態(tài)轉(zhuǎn)向保守觀望，銷售率較2021年同季減少一成多，成交量減少近三成。整體而言，與2021年同季相比，價(jià)漲量縮，房市表現(xiàn)待觀察。
 
8.本季雙北、桃園、臺(tái)中地區(qū)大廈模型價(jià)與整體模型價(jià)接近，新竹地區(qū)大廈模型價(jià)高於整體模型價(jià)，南高地區(qū)大廈模型價(jià)則低於整體模型價(jià)(高雄2022Q1～Q3除外)。從近四年資料分析，雙北推案幾乎均為大廈類型，由於房地價(jià)雙漲效應(yīng)，近年桃園、臺(tái)中推案亦以大廈類型為主，致大廈模型價(jià)與整體模型價(jià)接近。新竹地區(qū)透天推案產(chǎn)品多位於外圍區(qū)域，故大廈價(jià)高於整體模型價(jià)。臺(tái)南、高雄地區(qū)近年大廈類型推案增加，大廈模型價(jià)平均低於整體模型價(jià)，但差距已縮小。從趨勢(shì)圖來(lái)看，視透天推案區(qū)位與品質(zhì)差異，偶爾出現(xiàn)整體模型價(jià)高於或低於大廈模型價(jià)之情形。


四、國(guó)泰辦公室租金指數(shù)

1.開(kāi)價(jià)及議價(jià)率部分，各地區(qū)均維持穩(wěn)定；空置率部分，內(nèi)科及新北辦微幅下降，其他地區(qū)維持穩(wěn)定
 
開(kāi)價(jià)部分，相較上一季，各地區(qū)均維持穩(wěn)定；議價(jià)率部分，相較上一季，各地區(qū)均維持穩(wěn)定；空置率部分，相較上一季，內(nèi)湖科技園區(qū)及新北市分別微幅下降1.10、1.06個(gè)百分點(diǎn)，其他地區(qū)維持穩(wěn)定。
 
2.臺(tái)北市A辦租金開(kāi)價(jià)，南京松江路段及忠孝襄陽(yáng)路段微幅上漲，其餘各路段維持穩(wěn)定；議價(jià)率部分，忠孝襄陽(yáng)路段微幅擴(kuò)大，其餘各路段維持穩(wěn)定；空置率部分，敦北民生路段及忠孝襄陽(yáng)路段微幅上升，其餘各路段維持穩(wěn)定
 
臺(tái)北市 A級(jí)辦公室租金開(kāi)價(jià)部份，相較上一季，南京松江路段及忠孝襄陽(yáng)路段分別微幅上漲1.22％及1.34％，其餘各路段維持穩(wěn)定；議價(jià)率部分，相較上一季，忠孝襄陽(yáng)路段微幅擴(kuò)大1.18個(gè)百分點(diǎn)，其餘各路段維持穩(wěn)定；空置率部分，相較上一季，敦北民生路段及忠孝襄陽(yáng)路段分別微幅上升1.57及1.25個(gè)百分點(diǎn)，其餘各路段維持穩(wěn)定。