【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】全球獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)顧問公司萊坊(Knight Frank)發(fā)布2023年亞太區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)報(bào)告，分析未來亞太地區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的需求和供給。報(bào)告中指出，亞太地區(qū)的物流不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)供不應(yīng)求，而標(biāo)的建物的老化及節(jié)節(jié)高升的地價(jià)，更加劇供需失衡，進(jìn)一步推升現(xiàn)有標(biāo)的租金。在後疫情時(shí)代，倉(cāng)儲(chǔ)物流的需求預(yù)期會(huì)回歸正?；袌?chǎng)上的供給量仍然遠(yuǎn)落後需求，而口袋深的企業(yè)傾向在前期就向開發(fā)商預(yù)定或自行購(gòu)地興建，量身打造合適的物流倉(cāng)儲(chǔ)空間，導(dǎo)致最終釋出市場(chǎng)的供給量體更少。報(bào)告中歸納在未來供給上，投資人關(guān)注的3大題材：
 
1、冷鏈物流：隨著消費(fèi)者對(duì)於網(wǎng)購(gòu)生鮮食品接受度上升，冷鏈物流需求快速成長(zhǎng)，加上疫情期間疫苗存放議題，更讓冷凍設(shè)備在物流產(chǎn)業(yè)的重要性受到社會(huì)關(guān)注。
 
2、都市區(qū)位倉(cāng)儲(chǔ)：亞太地區(qū)高度都市化以及中產(chǎn)階級(jí)人口集中於都市的特性，讓位於市區(qū)及近郊的物流不動(dòng)產(chǎn)備受矚目。尤其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨熱絡(luò)下，當(dāng)日送達(dá)將成為關(guān)鍵戰(zhàn)略之一，因此鄰近人口密集區(qū)的物流標(biāo)的也成為兵家必爭(zhēng)之地。
 
3、舊建物再利用：在優(yōu)良區(qū)位土地稀缺之下，為了彌補(bǔ)物流不動(dòng)產(chǎn)供給上的不足，改造現(xiàn)有建物成為解決方法之一。同時(shí)這也是收益表現(xiàn)不佳的老舊建物的翻身機(jī)會(huì)，透過增添智慧科技及自動(dòng)化設(shè)備，可大幅提升其競(jìng)爭(zhēng)力。
 
另一方面，對(duì)物流不動(dòng)產(chǎn)需求的驅(qū)動(dòng)力也將更加多面向。首先，無論在消費(fèi)習(xí)慣或業(yè)者的通路布局上，網(wǎng)路購(gòu)物已在零售消費(fèi)行為中佔(zhàn)有重要的一席之地。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫(kù)(EIU)的調(diào)查，臺(tái)灣2023年電子商務(wù)銷售佔(zhàn)整體零售銷售量的比重約14％，與新加坡並列亞太地區(qū)第三名，第一名的韓國(guó)為40％，第二名的中國(guó)大陸則約36％，比例皆在疫情期間大幅上升，但距離市場(chǎng)飽和還有大段距離，未來發(fā)展可期。
 
再者，供應(yīng)鏈的去中心化趨勢(shì)也將導(dǎo)致亞太地區(qū)的物流市場(chǎng)板塊位移。中國(guó)疫情政策引發(fā)的供應(yīng)鏈斷鏈危機(jī)，催化企業(yè)朝向近岸生產(chǎn)(Nearshoring)、製造業(yè)回流的方向布局產(chǎn)能。因此，中國(guó)加一(China Plus One)策略更受重視，企業(yè)為提升供應(yīng)鏈韌性，將部分產(chǎn)線保留在中國(guó)，部分產(chǎn)線移往其他地區(qū)，如東南亞、印度等具備低成本、貿(mào)易便利、鄰近中國(guó)等優(yōu)勢(shì)的地點(diǎn)最受青睞。
 
同時(shí)，在物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)熱絡(luò)發(fā)展之早期階段，ESG議題相對(duì)不受到重視，但其未來重要性不容小覷。新加坡國(guó)立大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)與都市研究院 (Institute of Real Estate and Urban Studies) 針對(duì)新加坡的調(diào)查報(bào)告顯示，擁有綠色認(rèn)證的物流不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值於疫情期間表現(xiàn)更加出色，平均成長(zhǎng)了12.7％，遠(yuǎn)高於無認(rèn)證者的4.9％。
 
瑞普萊坊總經(jīng)理蘇銳強(qiáng)表示，ESG 最近成為商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上的熱門話題，尤其辦公大樓，相較之下在物流倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)的上還不常被提及。不過這波綠色浪潮來勢(shì)洶洶，勢(shì)必也將蔓延到物流不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，若能提早佈局，即可奪得市佔(zhàn)先機(jī)。
 
蘇銳強(qiáng)說明，談到物流市場(chǎng)的永續(xù)發(fā)展，不可不提到生態(tài)物流(EcoLogistics)的概念，也就是在健康安全、以人為本的基礎(chǔ)上，以更低汙染、低耗能的方式來達(dá)成貨物運(yùn)送。在臺(tái)灣以桃園作為生態(tài)物流的示範(fàn)區(qū)，包括中華郵政物流暨華亞科技園區(qū)、青埔綠能物流聚落、楊梅智慧共享倉(cāng)儲(chǔ)、大溪商圈、沙崙綠倉(cāng)儲(chǔ)、機(jī)場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)物流六區(qū)。另外在新北林口，中華郵政也正在積極建置智慧物流園區(qū)，其中導(dǎo)入綠色能源和智慧倉(cāng)儲(chǔ)管理模式，目前部分園區(qū)已陸續(xù)啟用，預(yù)期全區(qū)於2025年啟用後也將會(huì)是臺(tái)灣永續(xù)物流不動(dòng)產(chǎn)的重要指標(biāo)。
 
瑞普萊坊市場(chǎng)研究部總監(jiān)詹宗煌分析，物流倉(cāng)儲(chǔ)的投資運(yùn)作模式可分為兩種，一種屬租賃模式，由營(yíng)運(yùn)者與投資者合作開發(fā)，並由營(yíng)運(yùn)者向投資者租用，或再轉(zhuǎn)租給終端使用者，例如：國(guó)泰與永聯(lián)合作的多個(gè)物流園區(qū)；另一種則是屬於自用模式，由使用者或其關(guān)係企業(yè)自行購(gòu)地建造使用，例如，統(tǒng)一集團(tuán)近日公告興建桃園楊梅北部倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)、臺(tái)中梧棲中部大型物流園區(qū)，富邦集團(tuán)也積極布局全臺(tái)，預(yù)計(jì)2023年底要將規(guī)模擴(kuò)增至60座物流倉(cāng)儲(chǔ)。無論何種模式，近年觀察到不少投資者與有自用需求的零售業(yè)者大舉獵地，投資興建物流倉(cāng)庫(kù)，可見目前物流不動(dòng)產(chǎn)仍相當(dāng)受到市場(chǎng)青睞。