【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】2023年已來(lái)到第三季，整體經(jīng)濟(jì)局勢(shì)並未有大幅度變動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)依然緩步向前。高力國(guó)際最新發(fā)布「2023年第三季商用不動(dòng)產(chǎn)及土地投資調(diào)查」，本季商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易量?jī)H158億元，不但是2023年交易最淡的一季，也是自2020年第二季以來(lái)，近14季的新低；而土地交易市場(chǎng)則因7月與9月分別有桃園市及高雄市土地標(biāo)售，推升第三季土地交易額來(lái)到392億元，反而是近一年來(lái)單季交易最高的一季。
 
由於市場(chǎng)釋出物件稀少，難以創(chuàng)造成交量，市場(chǎng)交易低迷，本季商用不動(dòng)產(chǎn)成交158億元，僅2022年同期的54％，累計(jì)全年交易來(lái)到879億元。高力國(guó)際研究部董事梁儀盈指出，本季成交動(dòng)能主要來(lái)自於以整併營(yíng)業(yè)單位或儲(chǔ)備擴(kuò)張的自用型買(mǎi)方為主，反觀以往身為大宗商用不動(dòng)產(chǎn)交易?？偷膲垭U(xiǎn)業(yè)，自2022年臺(tái)灣升息循環(huán)以來(lái)，受限於2.845％的報(bào)酬率要求，即使壽險(xiǎn)資金動(dòng)能仍在，但要尋覓適合報(bào)酬率的標(biāo)的卻相當(dāng)難。
 
統(tǒng)計(jì)2023年前三季的壽險(xiǎn)業(yè)交易額約11億元，僅占整體總額的1％，對(duì)比2022年前三季的389億元且有大宗整棟交易案例，2023年壽險(xiǎn)業(yè)明顯退場(chǎng)。不過(guò)，雖然市場(chǎng)少了壽險(xiǎn)業(yè)參與，但對(duì)自用型買(mǎi)方來(lái)說(shuō)反而是趁勢(shì)進(jìn)場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。這樣的買(mǎi)家類(lèi)型組合也反映在本季前十大指標(biāo)交易上，承購(gòu)標(biāo)的皆為商辦、廠(chǎng)辦或廠(chǎng)房，其中值得注意的是像三重國(guó)揚(yáng)數(shù)位大樓、新莊華固國(guó)家置地、竹北臺(tái)元科技園區(qū)10期、中和遠(yuǎn)雄擎光等，在臺(tái)北市中心全新大面積物件難尋的限制下，外圍地區(qū)全新釋出的物件也受自用企業(yè)青睞。
 
土地交易部分，2023年不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)政策除了央行利息與第二季的加碼信用管制之外，平均地權(quán)條例也於7月正式上路，囤房稅2.0也在積極溝通討論中，持續(xù)影響住宅買(mǎi)氣，也讓建商在購(gòu)地與資金配置的決策上更為謹(jǐn)慎。本季土地交易總額來(lái)到392億元，主因受惠於國(guó)產(chǎn)署、桃園市政府與高雄市政府分別有地上權(quán)標(biāo)售及土地標(biāo)售釋出，7月份國(guó)產(chǎn)署地上權(quán)標(biāo)售約7.2億元、桃園市政府土地標(biāo)售總金額達(dá)127億元，9月份高雄市政府土地標(biāo)售約21億元，高力國(guó)際副董事總經(jīng)理黃正忠認(rèn)為，即使2023年在外部環(huán)境信心不足情況下，地方政府的土地標(biāo)售案釋出，只要是地段好、具產(chǎn)業(yè)聚落效應(yīng)且價(jià)格合理，仍會(huì)吸引投資人出手儲(chǔ)備土地，但觀察這幾批土地標(biāo)售，其溢價(jià)率也不如前兩年高，顯示投資人的購(gòu)買(mǎi)意願(yuàn)是會(huì)出價(jià)但不追價(jià)。若以成交區(qū)域來(lái)看，桃園市是本季土地交易王，總成交額達(dá)203億元，除了有土地標(biāo)售案挹注外，製造業(yè)類(lèi)的自用型買(mǎi)家也積極進(jìn)場(chǎng)儲(chǔ)備工業(yè)地做為擴(kuò)廠(chǎng)準(zhǔn)備。
 
第三季前十大土地指標(biāo)交易案件中，金額最大的為宏園建設(shè)與瑞誠(chéng)建設(shè)斥資近48億元購(gòu)買(mǎi)臺(tái)北市北投區(qū)石牌市場(chǎng)BOO案對(duì)面土地，其次則為臺(tái)中市富宇建設(shè)向遠(yuǎn)雄建設(shè)以40億元購(gòu)入北屯區(qū)幼兒園校舍土地，推測(cè)兩案未來(lái)也應(yīng)該都做為住宅使用，黃正忠認(rèn)為即便現(xiàn)在土地市場(chǎng)買(mǎi)氣不佳的情況下，遇到精華地段大面積土地的機(jī)會(huì)難得，仍是相當(dāng)受青睞。位居第三位的交易是國(guó)泰人壽以20億元標(biāo)得桃園市中壢區(qū)對(duì)面的產(chǎn)專(zhuān)用地，並預(yù)計(jì)做為複合商業(yè)使用，而這也是國(guó)泰人壽繼青埔高鐵站區(qū)地上權(quán)案後，再次透過(guò)公開(kāi)標(biāo)售取得桃園市商業(yè)用地，顯見(jiàn)桃園市近幾年在產(chǎn)業(yè)需求增加與交通持續(xù)建設(shè)下，成為不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)熱區(qū)之一。
 
高力國(guó)際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍認(rèn)為2023年全球經(jīng)濟(jì)復(fù)甦力道疲軟，臺(tái)灣連續(xù)12個(gè)月負(fù)成長(zhǎng)的出口表現(xiàn)也拖累2023年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的預(yù)期，因此上周央行決議再次暫停升息，政策利率維持1.875％，此舉不但符合市場(chǎng)期待，也讓投資人保有較大的資金運(yùn)用彈性。當(dāng)前市場(chǎng)氛圍下，商用不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)方觀望心態(tài)仍濃，儘管賣(mài)方釋出物件相對(duì)稀少，但仍期待整體交易量有回升機(jī)會(huì)；不過(guò)土地市場(chǎng)由於有多重房市相關(guān)政策影響，要追平2022年交易量恐較有難度。他也補(bǔ)充建議，在壽險(xiǎn)業(yè)因報(bào)酬率門(mén)檻要求，在雙北地區(qū)投資難度較高，轉(zhuǎn)向中南部帶租約高收益標(biāo)的的同時(shí)，自用型買(mǎi)方或高資產(chǎn)族群可把握此時(shí)機(jī)進(jìn)場(chǎng)，例如雙北市中心單層或多層商辦/廠(chǎng)辦自用及出租皆宜，除創(chuàng)造企業(yè)被動(dòng)收入外，也保有未來(lái)增值空間及重建潛力。