【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】奢侈稅即將於6月1日上路，擾動(dòng)市場(chǎng)3個(gè)月的浮動(dòng)買氣逐漸底定，投資客眼看議價(jià)時(shí)間緊迫，拋售的爆量供給在4、5月回歸平靜。根據(jù)永慶房仲集團(tuán)研展室統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市5月份中古屋成交均價(jià)每坪單價(jià)51.5萬元，較4月漲4.04%，是去年11月以來最大漲幅，房價(jià)不但重新站上每坪50萬大關(guān)，更創(chuàng)歷史新高；新北市中古屋房價(jià)亦微幅小彈1.38%，每坪成交均價(jià)29.4萬元；臺(tái)中市、高雄市成交價(jià)格持平。奢侈稅防堵投資客進(jìn)場(chǎng)的效應(yīng)提早發(fā)酵，目前中古屋主力買方為需求穩(wěn)定的自住客，因此臺(tái)北市、新北市5月交易量均維持4月份水準(zhǔn)；中南部買氣平穩(wěn)，較4月有5~8%的成長。

永慶房仲集團(tuán)研展室協(xié)理黃增福表示，從總體的市場(chǎng)氣氛來看，最新公佈的5月消費(fèi)者信心指數(shù)小幅下降，但值得注意的是未來半年購買耐久財(cái)指數(shù)連2月下降後首度反彈，顯示奢侈稅對(duì)於房市只造成短期的衝擊，買方對(duì)於房市中長期發(fā)展仍懷抱樂觀的期待。臺(tái)北市中古屋房價(jià)在蟄伏兩個(gè)月之後重上新高，主要是因?yàn)槭兄行膬r(jià)格站穩(wěn)後，驅(qū)使市中心自住買方轉(zhuǎn)往郊區(qū)移動(dòng)，帶動(dòng)郊區(qū)房價(jià)提升，創(chuàng)造成交均價(jià)的新高。然而，奢侈稅上路之後，未來成交量將難爆大量，價(jià)格漲幅也會(huì)趨緩。
    
根據(jù)永慶房仲集團(tuán)研展室統(tǒng)計(jì)，5月臺(tái)北市中心中古屋房價(jià)持平，但郊區(qū)房價(jià)有5%以上的成長。黃增福分析，部份郊區(qū)重劃區(qū)在奢侈稅公佈初期，因供給量大、空屋率高，價(jià)格修正的威脅大，不但價(jià)格頻頻遭挑戰(zhàn)，買氣也迅速下滑。然而，經(jīng)過將近3個(gè)月的考驗(yàn)，市中心房價(jià)穩(wěn)若泰山，而打房政策不但利空出盡，政府也陸續(xù)對(duì)自住買方提供政策協(xié)助，趨使市中心部份自住買方轉(zhuǎn)進(jìn)市郊區(qū)、新北市，紛紛尋找以通勤時(shí)間換取金錢、生活空間，因而創(chuàng)造市中心買方向外圍輕移民成長5%。其中，市中心獲利了結(jié)的換屋屋主是活絡(luò)郊區(qū)、新北市房價(jià)的主力，佔(zhàn)輕移民比例近4成，而首購族更有10%以上的成長，產(chǎn)生落後補(bǔ)漲的動(dòng)力。另外，買氣復(fù)甦也可以買方追價(jià)意願(yuàn)的變化作為指標(biāo)。黃增福指出，近期壽險(xiǎn)公司、法人輪番高價(jià)競(jìng)逐各類商用產(chǎn)品，激勵(lì)市場(chǎng)長期投資的氣氛，原來觀望的消費(fèi)者考量中長期經(jīng)濟(jì)展望穩(wěn)健，加上陸客自由行、明年大選等政策利多，房價(jià)要拉回的機(jī)會(huì)恐怕不大，紛紛放膽進(jìn)場(chǎng)，因此臺(tái)北市中心、郊區(qū)買方創(chuàng)高價(jià)比例從17%、11%彈升到22%、16%，都明顯提高5%。雖然離前波高點(diǎn)還有10%左右的差距，但為今年來最大的漲幅，復(fù)甦的追價(jià)信心推升臺(tái)北市成交均價(jià)突破打房困境。

新北市由於供給量較大，區(qū)域、產(chǎn)品替代的選擇多，當(dāng)市場(chǎng)重回自住買方主導(dǎo)的階段，買氣勢(shì)必回歸理性，價(jià)格漲幅不大。黃增福強(qiáng)調(diào)，由於利率還在相對(duì)低檔，房價(jià)跌幅也不如預(yù)期，屋主降價(jià)急售的情形還不至於發(fā)生，而且建商近來轉(zhuǎn)為邊建邊售的經(jīng)營方式，放慢價(jià)格調(diào)整的節(jié)奏，也對(duì)區(qū)域價(jià)格形成穩(wěn)固的支撐，都有助於拉近買賣雙方的價(jià)格認(rèn)知。在奢侈稅正式上路後，新北市的房價(jià)相對(duì)平穩(wěn)，可望吸引更多臺(tái)北市買方投入。

臺(tái)中市5月中古屋價(jià)格上漲不到3%，成交量成長8%，其中高總價(jià)市場(chǎng)更有兩成左右的提升。黃增福解釋，長期以來臺(tái)中的投資氣氛並不顯著，這幾年的價(jià)格變化幅度也小，屋主極少有受奢侈稅影響，急於脫售、獲利了結(jié)的現(xiàn)象，因此市況穩(wěn)定。但受惠於臺(tái)幣續(xù)強(qiáng)、資產(chǎn)投資回溫的效應(yīng)，七期豪宅區(qū)高總價(jià)產(chǎn)品，及土地、店面等收益型產(chǎn)品迭有佳績。而高雄市的買氣受買賣方認(rèn)知差距影響，交易價(jià)量雖然變動(dòng)小，但恐拉長交易時(shí)間，延遲未來成交量放大的機(jī)會(huì)。

黃增福分析，市場(chǎng)越往南走，投資買盤越弱，但投資客面對(duì)微幅的漲價(jià)，相對(duì)於僵固的奢侈稅稅率，短期全無獲利了結(jié)的操作機(jī)會(huì)。另一方面，考量持有成本尚低，因此會(huì)多轉(zhuǎn)為長期持有的置產(chǎn)族，對(duì)房價(jià)影響不大。

黃增福指出，隨著奢侈稅的明朗化，可說是利空出盡，再加上政府一連串健全住宅政策的補(bǔ)貼方案推出，對(duì)於市場(chǎng)的健全化有明確的助益?，F(xiàn)階段投資客絕跡，形成量縮格局，但有助於價(jià)格的穩(wěn)定。預(yù)計(jì)奢侈稅後的市況，主要反應(yīng)政策及總體市場(chǎng)的基本面，商用不動(dòng)產(chǎn)、豪宅會(huì)受兩岸和平紅利激勵(lì)，與國際盤接軌，會(huì)吸引國內(nèi)外法人及大咖置產(chǎn)客的關(guān)注；一般住宅交易則因?yàn)樯莩薅惓钟袝r(shí)間的限制，短期炒作、衝高的機(jī)會(huì)不再，趕在百年結(jié)婚潮而有購屋需求或換屋、置產(chǎn)需求的族群，仍有較多的議價(jià)機(jī)會(huì)可把握。