【MyGoNews方暮晨/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】不動(dòng)產(chǎn)交易因涉及多種法律，所牽涉事務(wù)非常繁雜，非一般人所能普遍瞭解，且攸關(guān)個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益影響甚大。茲為保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，確保消費(fèi)者權(quán)益，新北市政府地政局特編印買賣房屋須知，提醒消費(fèi)者於進(jìn)行一般不動(dòng)產(chǎn)買賣時(shí)下列事項(xiàng)應(yīng)注意，以下為一般民眾再購買成屋前應(yīng)該注意的20事項(xiàng)。

1、慎選不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)業(yè)
不動(dòng)產(chǎn)交易過程牽涉之法令甚多，如果自己沒時(shí)間深入了解或處理，可以委託專業(yè)人員提供服務(wù)，買屋前請委託合法不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師辦理估價(jià)，買屋時(shí)請委託合法不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)代理或居間，買賣成交後請委託合法地政士辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。

2、現(xiàn)場履勘
不動(dòng)產(chǎn)買賣時(shí)，無論是土地或房屋，甚至預(yù)售屋，都應(yīng)赴實(shí)地勘查，對標(biāo)的物範(fàn)圍及各種情況要詳細(xì)詢問清楚。必要時(shí)更應(yīng)向鄰居或大樓管理員查詢，以發(fā)現(xiàn)真實(shí)情況。又銷售廣告內(nèi)容應(yīng)與事實(shí)相符，且房屋用途及土地使用分區(qū)應(yīng)符合日後使用。

3、瞭解出售原因
一般不動(dòng)產(chǎn)出售原因，應(yīng)詢問清楚，以避免買到令自己不舒服之不動(dòng)產(chǎn)。除可向地(屋)主詢問外，亦可從左鄰右舍或大樓管理員打聽，以瞭解真相。

4、考慮買價(jià)是否公平合理，勿貪小便宜
不動(dòng)產(chǎn)買賣因?yàn)榱阈墙灰祝鋬r(jià)格的行情較不容易決定，因此，應(yīng)先參考附近之成交案例，或是委託合法的估價(jià)師予以估價(jià)，以衡量價(jià)格是否公平合理。目前不動(dòng)產(chǎn)透過仲介銷售的方式，非常盛行，少數(shù)不肖業(yè)者在受理房屋出售時(shí)，常提高售價(jià)，哄抬市場行情，甚或欺騙購屋者，因此，謹(jǐn)慎選擇信用可靠、合法之仲介公司購買不動(dòng)產(chǎn)是頗為重要的。而且不動(dòng)產(chǎn)交易是一輩子的事，勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價(jià)格買一間理想的房子，不要貪小便宜，以避免吃虧上當(dāng)而後悔。

5、考慮財(cái)務(wù)狀況，勿倉促下決定
當(dāng)有購買不動(dòng)產(chǎn)的意願(yuàn)時(shí)，必須考慮不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)金、自備款及該不動(dòng)產(chǎn)可以貸款多少金額，並考量日後貸款本金與利息的支付能力，切勿受仲介或銷售人員鼓動(dòng)即倉促下訂，一定要深思熟慮，否則事後要解除買賣契約或退款就困難了，縱使因而失去交易機(jī)會(huì)，亦不見得有損失，更不要在壓力下作決定。

6、面積之正確性
一般不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，除主建築物面積外，尚有附屬建物及共用部分如：陽臺(tái)、平臺(tái)、公共設(shè)施或屋頂突出物等。賣方或仲介業(yè)銷售時(shí)，常虛灌坪數(shù)，使每坪單價(jià)顯得很便宜，買方在給付定金之前，應(yīng)詳看所有權(quán)狀，計(jì)算其確實(shí)面積，以免簽約後發(fā)生糾紛。

7、產(chǎn)權(quán)是否清楚
在付出定金前，應(yīng)先到地政機(jī)關(guān)申請土地、建物(房屋)登記簿謄本，查閱所有權(quán)人、面積(坪數(shù))、有無設(shè)定抵押、有無租賃關(guān)係或被查封等情事，並到工務(wù)機(jī)關(guān)查閱都市計(jì)畫圖，看看是否坐落在公園、道路或其他公共設(shè)施用地內(nèi)。

8、詳閱買賣定型化契約及契約審閱期
凡以企業(yè)經(jīng)營者提出之定型化契約條款作為契約內(nèi)容之一部或全部而訂定之契約，均稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面，其以放映、張貼、牌示或其他方法表示者，亦屬之。賣方若是企業(yè)經(jīng)營者(建商)，要簽定買賣契約前，買方可以享有一定期間的契約審閱期(買賣猶豫期間)。

為防範(fàn)定型化契約的濫用，保障消費(fèi)者實(shí)質(zhì)的契約自由，內(nèi)政部公告各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)交易契約書範(fàn)本，提供各界參考使用。暨公告定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)，若是賣方為企業(yè)經(jīng)營者(建商)有違背了內(nèi)政部公告的定型化契約應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)，買方可以主張?jiān)摋l款無效。

9、瞭解稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)
不動(dòng)產(chǎn)買賣契約書中應(yīng)載明各種稅費(fèi)由誰負(fù)擔(dān)，買賣不動(dòng)產(chǎn)所應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)包括土地增值稅、契稅、公證費(fèi)、地價(jià)稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)及代書費(fèi)等，除依法令規(guī)定(如契稅應(yīng)由購屋者繳納，建物第1 次登記費(fèi)、土地增值稅由出售人繳納)外，其餘稅費(fèi)由誰負(fù)擔(dān)，應(yīng)在契約中明訂，以免日後發(fā)生糾紛。

10、與所有權(quán)人簽約
要簽買賣契約時(shí)要詳細(xì)調(diào)查賣方的身分，並由賣方親自簽章或加捺指印，最好要與所有權(quán)人簽訂，如由代理人代簽，要注意是否有授權(quán)書，不能僅憑授權(quán)書簽約，若是憑授權(quán)書簽約，應(yīng)該要查問賣方的本意，較不會(huì)有差錯(cuò)，而且最好在地政士事務(wù)所簽約比較不會(huì)有問題，在簽約時(shí)要注意核對所有權(quán)狀上之姓名、住所等，並查對賣方地價(jià)稅單或是房屋稅單，確定所有權(quán)人就是賣方，比較不會(huì)受騙。又對於不動(dòng)產(chǎn)的坪數(shù)、價(jià)格，及屋內(nèi)現(xiàn)狀設(shè)備等都要書寫清楚。

11、指定地政士簽定買賣契約及辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)
買賣契約書由買方或賣方共同或協(xié)商指定地政士辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記及相關(guān)手續(xù)；如未約明者，由買方或賣方或仲介公司(商號)指定之。而且簽定買賣契約後1 個(gè)月內(nèi)要到地政事務(wù)所辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，您的產(chǎn)權(quán)才有保障。

12、要求經(jīng)紀(jì)業(yè)指派經(jīng)紀(jì)人簽章
買賣不動(dòng)產(chǎn)若是透過不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)辦理者，應(yīng)由該業(yè)者指派經(jīng)紀(jì)人於契約書等相關(guān)文件簽章，以示負(fù)責(zé)。

13、要求提供不動(dòng)產(chǎn)說明書解說
經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)說明書向買方解說。在解說前，該說明書應(yīng)經(jīng)賣方簽章。又在訂定買賣契約時(shí)，經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。

14、服務(wù)報(bào)酬的支付
買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者，買賣雙方應(yīng)支付一定金額的服務(wù)報(bào)酬給仲介公司(商號)，依中央主管機(jī)關(guān)的規(guī)定，其服務(wù)報(bào)酬不得超過該房屋買賣實(shí)際成交價(jià)金的6%(向買賣雙方收取的總額)，該服務(wù)報(bào)酬為收費(fèi)之最高上限，並非主管機(jī)關(guān)規(guī)定的固定收費(fèi)比率，買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。

15、選擇使用內(nèi)政部版要約書或斡旋金
委託仲介業(yè)者購買成屋時(shí)，業(yè)者在向購屋人收取斡旋金的同時(shí)，要同時(shí)告知購屋人亦得選擇採用內(nèi)政部版「要約書」的區(qū)別及其替代關(guān)係。若是購屋人選擇內(nèi)政部版「要約書」，就不得向買方收取任何款項(xiàng)。

16、房屋是否有瑕疵
看房子時(shí)要冷靜，並注意看牆壁有無漏水的情形及其位置？有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋？是否有損鄰狀況？有無違建或禁建情事？是否曾經(jīng)發(fā)生火災(zāi)及其他天然災(zāi)害，造成建築物損害及其修繕情形？是否被建管單位列為危險(xiǎn)建築？附近環(huán)境如何？有無公害？決定購買時(shí)，最好有一段緩衝時(shí)間，多看幾次並做多方面比較，免得貿(mào)然付出定金後才發(fā)現(xiàn)房子缺失，或不合自己的需要，而受損失。

17、停車位之使用
購買成屋時(shí)應(yīng)注意是否有停車位之分管協(xié)議？是否需支付車位管理費(fèi)？若是如何支付？使用時(shí)是固定位置使用、需承租、需排隊(duì)等侯、需定期抽籤等、每日先到先停，必須瞭解免得日後產(chǎn)生糾紛。

18、停車位記載情形
購買成屋時(shí)若一併購買停車位，必須注意該停車位有否辦理單獨(dú)區(qū)分所有建物登記？車位種類(平面式、機(jī)械式等)？車位編號(已辦理產(chǎn)權(quán)登記且有登記車位編號者，依其登記之編號，未辦理者，依分管編號為準(zhǔn))？

19、管理委員會(huì)事宜
購買區(qū)分所有建物時(shí)要注意，管理費(fèi)如何繳納？是否有積欠管理費(fèi)？

20、付款方式
付款方式亦應(yīng)在契約中訂明。一般都分成4 段付款：
(1)簽約款：簽約時(shí)付一部分價(jià)款。
(2)備證款：出賣人備齊辦理移轉(zhuǎn)登記所需之文件，並就有關(guān)書表證件交
給雙方所指定之地政士或律師時(shí)，再交付一部分價(jià)款。
(3)完稅款：繳清一切稅費(fèi)及增值稅後付一部分價(jià)款。
(4)交屋款：辦妥移轉(zhuǎn)登記，買受人領(lǐng)得所有權(quán)狀，並點(diǎn)交清楚後，再交
尾款。