【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】國(guó)泰建設(shè)與政治大學(xué)臺(tái)灣房地產(chǎn)研究中心進(jìn)行「2015年新推個(gè)案市場(chǎng)回顧」研究調(diào)查報(bào)告，該報(bào)告指出，2015年全國(guó)新推個(gè)案市場(chǎng)全年呈現(xiàn)「價(jià)跌量縮」的「盤整格局」。上半年為「價(jià)量俱增」，下半年轉(zhuǎn)為「價(jià)量俱跌」，且建商推案趨於保守。

展望2016年市場(chǎng)趨勢(shì)，政治變化已經(jīng)確定，但是，國(guó)內(nèi)總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，以及市場(chǎng)累積過(guò)多餘屋的壓力下，將是影響國(guó)內(nèi)房市發(fā)展的重大因素。若無(wú)其他重大事件衝擊，市場(chǎng)價(jià)量短期趨勢(shì)將由價(jià)跌量縮格局出發(fā)，且買方觀望氣氛濃厚。而整體政經(jīng)環(huán)境所充斥的不確定因素，仍可能對(duì)後續(xù)市況產(chǎn)生強(qiáng)烈的影響。
 
展望2016年市場(chǎng)趨勢(shì)，面對(duì)總統(tǒng)與國(guó)會(huì)改選之政治不穩(wěn)定，以及國(guó)內(nèi)總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的情況，以及市場(chǎng)累積過(guò)多餘屋的壓力下，若無(wú)其他重大事件衝擊，市場(chǎng)價(jià)量短期趨勢(shì)將由「價(jià)跌量縮」格局出發(fā)，同時(shí)脫離過(guò)去北冷南熱的架構(gòu)，且買方觀望氣氛濃厚。而整體政經(jīng)環(huán)境所充斥的不確定因素，仍可能對(duì)後續(xù)市況產(chǎn)生強(qiáng)烈的影響。
 
該研究調(diào)查報(bào)告針對(duì)2015年各地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r指出，在全國(guó)市場(chǎng)部分，下半年銷售率與成交量明顯下滑、推案金額明顯減少，從2015年國(guó)泰房地產(chǎn)指數(shù)趨勢(shì)觀察，全國(guó)新推個(gè)案市場(chǎng)全年由上半年的價(jià)量俱增，下半年轉(zhuǎn)為價(jià)量俱跌，全年呈現(xiàn)價(jià)跌量縮的盤整格局。第一季面對(duì)新地方首長(zhǎng)上任後，原定重大建設(shè)開(kāi)發(fā)案發(fā)生變數(shù)，以及大量興辦社會(huì)住宅的低迷氣氛。第二季市場(chǎng)受到房地合一稅定案之影響，市場(chǎng)趁新稅上制前，擴(kuò)大推案尋求成交量增加，使得本季成交量指數(shù)高於其他各季。第三季則是受到國(guó)內(nèi)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展遲滯、國(guó)外經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，以及房地合一稅的預(yù)期心態(tài)影響，市場(chǎng)觀望氣氛持續(xù)加重，且北冷南溫結(jié)構(gòu)結(jié)束。第四季市場(chǎng)持續(xù)悲觀，雖有央行放寬房貸管制、調(diào)降利率，以及財(cái)政部提高優(yōu)惠購(gòu)屋貸款額度等利多，但對(duì)房地合一稅的疑慮、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)持續(xù)低迷、總統(tǒng)與國(guó)會(huì)改選，以及國(guó)際股市大幅下跌等利空因素影響，第四季市場(chǎng)價(jià)格跌幅增大，各地區(qū)銷售率與成交量表現(xiàn)不理想。
 
2015年全國(guó)新推個(gè)案成交價(jià)格全年跌幅為2.60％，平均每坪減少0.76萬(wàn)元，每坪開(kāi)價(jià)則增加0.06萬(wàn)元，議價(jià)空間擴(kuò)大2.35個(gè)百分點(diǎn)。此外，2015年總推案金額為8,509億元，較2014年減少5,104億元，30天銷售率則降為10.62％；全年成交量指數(shù)則減少50.05％。(參見(jiàn)表一)
 
(一)臺(tái)北市部分：市場(chǎng)交易持續(xù)萎縮，低總價(jià)產(chǎn)品表現(xiàn)較佳
 
2015年臺(tái)北市新推個(gè)案市場(chǎng)，與去年相較為價(jià)跌量縮，下半年期待透過(guò)擴(kuò)大議價(jià)空間與謹(jǐn)慎推案方式，突破市場(chǎng)低迷狀態(tài)，但成交量呈持續(xù)處?kù)断喈?dāng)?shù)偷囊?guī)模。
本年度臺(tái)北市成交價(jià)格年跌幅為6.39％，平均每坪減少5.26萬(wàn)元，議價(jià)空間增為16.44％。2015年總推案金額1,245億元，較2014年減少833億元，全年30天銷售率降減至13.05％，較2014年減少11.41個(gè)百分點(diǎn)，全年30天成交量指數(shù)較2014年減少67.29％。從推案地區(qū)觀察，本年度推案地區(qū)以萬(wàn)華、大安、中山、內(nèi)湖、中正等行政區(qū)為主。(參見(jiàn)表二)
 
整體而言，2015年臺(tái)北市持續(xù)處?kù)毒皻獾兔愿窬?，受到房屋稅調(diào)高，以及房地合一稅與公告地價(jià)調(diào)高之預(yù)期心態(tài)影響，使得市場(chǎng)上高單價(jià)豪宅個(gè)案銷售不佳，推案以低總價(jià)產(chǎn)品為主力。
 
(二)新北市：價(jià)格向下調(diào)整，成交量明顯萎縮
 
2015年新北市新推個(gè)案市場(chǎng)上下半年有明顯差異，上半年為價(jià)量俱穩(wěn)，下半年交易量呈現(xiàn)萎縮，與去年相較為價(jià)跌量縮格局，推案金額大幅減少，銷售率與成交量指數(shù)明顯衰退，加上市場(chǎng)餘屋持續(xù)累積問(wèn)題相對(duì)嚴(yán)重，後市發(fā)展面臨不小危機(jī)。本年度新北市成交價(jià)格全年下跌2.67％，每坪減少1.1萬(wàn)元，議價(jià)空間較2014年增加3.19個(gè)百分點(diǎn)。本年度總推案金額2,348億元，較2014年減少2,226億元，30天銷售率較2014年減少1.92個(gè)百分點(diǎn)，全年30天成交量指數(shù)較去年大減56.12％。從推案地區(qū)觀察，本年度推案地區(qū)仍持續(xù)以林口、板橋、新莊為主。(參見(jiàn)表三)
 
整體而言，2015年新北市市場(chǎng)維持盤整格局，與臺(tái)北市的比價(jià)效應(yīng)逐漸減弱。近兩年累積超過(guò)六千億元的推案量，對(duì)上交易量的萎縮，對(duì)後續(xù)市場(chǎng)發(fā)展形成相當(dāng)壓力。
 
(三)桃園新竹地區(qū)：價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，成交量明顯萎縮
 
2015年桃竹地區(qū)新推個(gè)案市場(chǎng)，與去年相較為價(jià)穩(wěn)量縮結(jié)構(gòu)，屬於低檔穩(wěn)定，雖試圖以擴(kuò)大議價(jià)空間方式促進(jìn)成交，但銷售率仍未明顯改善，餘屋賣壓?jiǎn)栴}仍是後市發(fā)展的主要困境。
 
本年度桃竹地區(qū)成交價(jià)格全年下跌1.3％，每坪減少0.28萬(wàn)元，議價(jià)空間為16.75％，較去年增加3.41個(gè)百分點(diǎn)。總推案金額為1,247億元，較去年減少1,184億元，全年30天銷售率跌至10.95％，全年成交量規(guī)模較2014年減少66.18％。主要推案地區(qū)為新竹市、竹北市、中壢區(qū)與桃園區(qū)。(參見(jiàn)表四)
 
整體而言，本年度桃竹地區(qū)市場(chǎng)在比價(jià)效應(yīng)與臺(tái)北都會(huì)區(qū)客層轉(zhuǎn)移下，整體呈現(xiàn)相對(duì)繁榮結(jié)構(gòu)，但推案金額、銷售率與成交量明顯萎縮，加上長(zhǎng)期累積餘屋問(wèn)題，後續(xù)市場(chǎng)壓力已逐漸形成。
 
(四)臺(tái)中市：銷售率穩(wěn)定，成交量減少幅度最小
 
2015年臺(tái)中市新推個(gè)案市場(chǎng)，下半年議價(jià)空間擴(kuò)大，推案量也減少，與去年相較為價(jià)漲量縮的盤整結(jié)構(gòu)。但成交量減少幅度為各地區(qū)最小，30天銷售率相對(duì)其它地區(qū)穩(wěn)定，顯示市場(chǎng)仍有一定買盤支撐。
 
本年度臺(tái)中市成交價(jià)格全年漲幅為1.79％，每坪上漲約0.35萬(wàn)元，議價(jià)空間較去年增加1.35個(gè)百分點(diǎn)?？偼瓢附痤~為1,576億元，較2014年減少651億元。30天銷售率較去年好轉(zhuǎn)，全年成交量較2014年減少6.06％。主要推案地區(qū)仍為北區(qū)、南屯區(qū)與北屯區(qū)。
 
整體而言，本年度臺(tái)中市由過(guò)去兩年復(fù)甦結(jié)構(gòu)，出現(xiàn)推案金額與成交量漸少趨勢(shì)，加上市場(chǎng)餘屋去化問(wèn)題，成為後續(xù)發(fā)展的主要隱憂。(參見(jiàn)表五)
 
(五、)臺(tái)南市：價(jià)格漲幅高於其他地區(qū)，銷售率表現(xiàn)不佳
 
2015年臺(tái)南市新推個(gè)案市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)漲量縮，價(jià)格漲幅高於各地區(qū)，但銷售率僅高於高雄市，低總價(jià)個(gè)案仍有不錯(cuò)表現(xiàn)，市場(chǎng)持續(xù)在低檔中維持一定溫度。
 
本年度臺(tái)南市第四季議價(jià)空間大幅縮減，導(dǎo)致成交價(jià)上漲，全年成交價(jià)格較2014年上漲6.32％，每坪上漲0.94萬(wàn)元，議價(jià)空間略微擴(kuò)大。本年度總推案金額為605億元，較去年減少151億元，30天銷售率較去年大幅減少至9.13％，全年30天成交量較去年減少51.29％，第三季成交量減少最多。主要推案地區(qū)仍為為安平區(qū)、安南區(qū)、中西區(qū)。(參見(jiàn)表六)
 
整體而言，本年度臺(tái)南市房市雖無(wú)過(guò)去相對(duì)繁榮格局，但低總價(jià)個(gè)案仍有不錯(cuò)表現(xiàn)，惟長(zhǎng)期累積存貨問(wèn)題仍是後市發(fā)展的重大隱憂。
 
(六)高雄市：價(jià)格自第二季遞減，成交量第四季大幅減少
 
2015年高雄市新推個(gè)案市場(chǎng)呈現(xiàn)高檔盤整的價(jià)漲量縮，議價(jià)空間與推案量與2014年相近，市況相對(duì)穩(wěn)定。
 
本年度高雄市第四季開(kāi)價(jià)大幅下修，導(dǎo)致成交價(jià)大幅下跌，但全年成交價(jià)格仍較2014年上漲1.54％，每坪上漲0.3萬(wàn)元，議價(jià)空間率與去年相近。本年度總推案金額為1,489億元，較去年減少57億元，30天銷售率較去年減少3.86個(gè)百分點(diǎn)，全年水準(zhǔn)值為8.96％，30天成交量減少31.74％。主要推案地區(qū)為左營(yíng)區(qū)、鳳山區(qū)與楠梓區(qū)。(參見(jiàn)表七)
 
整體而言，本年度高雄市新推住宅市場(chǎng)雖相對(duì)穩(wěn)定，但價(jià)格自第二季逐季遞減，30天銷售率也維持在9％至10之間，第四季成交量更大幅減少，加上市場(chǎng)餘屋規(guī)模不小，成為後市發(fā)展隱憂。
 
房?jī)r(jià)漲勢(shì)北降南升，議價(jià)空間擴(kuò)大
 
2015年國(guó)泰可能成交價(jià)上漲趨勢(shì)明顯減緩，累計(jì)全國(guó)年跌幅為2.6％，各地區(qū)呈現(xiàn)北降南升態(tài)勢(shì)。各地區(qū)中，以臺(tái)北市減少6.39％最多，新北市減少2.67％，桃竹地區(qū)減少1.3％。而以臺(tái)南市上漲6.32％較多，臺(tái)中市增加1.79％，高雄市增加1.54％。
 
各都會(huì)區(qū)議價(jià)空間率僅高雄市維持穩(wěn)定，其他地區(qū)均為增加。水準(zhǔn)值以高雄市18.94％最高，臺(tái)南市15.91％最低，其餘縣市均在16％至17％之間。整體而言，2015年各縣市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)北降南升，議價(jià)空間逐步擴(kuò)大。
 
下半年推案量明顯萎縮，僅臺(tái)中市銷售率穩(wěn)定
 
2015年全國(guó)新推個(gè)案市場(chǎng)推案量較去年減少37.49％，30天銷售率減少25.52％，致使成交量減少50.05％。特別下半年的銷售率表現(xiàn)不佳，建商推案也更趨保守。各縣市成交量以桃竹地區(qū)萎縮近六成七最嚴(yán)重，其次為臺(tái)北市的67.29％，而以臺(tái)中市成交量減少6.06％最少。
 
各地區(qū)30天銷售率較2014年均明顯下滑，以臺(tái)北市與臺(tái)南市減少約四成五較高，而各地區(qū)僅臺(tái)中市增加。
 
價(jià)量綜合觀察：價(jià)跌量縮架構(gòu)逐步形成
 
2015年在總體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)持續(xù)不佳，面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅制改革、重大建設(shè)出現(xiàn)變數(shù)，以及國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境諸多危機(jī)因素的環(huán)伺下，雖有房貸利率調(diào)降與房貸鬆綁等利多消息，但銷售率與成交量持續(xù)萎縮。市場(chǎng)由過(guò)去的北冷南熱趨勢(shì)，出現(xiàn)全面反轉(zhuǎn)趨勢(shì)，特別是餘屋量較多的新北市、桃竹地區(qū)、臺(tái)中市與高雄市，面對(duì)較大的銷售去化的壓力，市場(chǎng)以低總價(jià)的產(chǎn)品表現(xiàn)較佳，建商推案量也趨於保守。
 
展望2016年市場(chǎng)趨勢(shì)，政治變化已經(jīng)確定，但是，國(guó)內(nèi)總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，以及市場(chǎng)累積過(guò)多餘屋的壓力下，將是影響國(guó)內(nèi)房市發(fā)展的重大因素。若無(wú)其他重大事件衝擊，市場(chǎng)價(jià)量短期趨勢(shì)將由價(jià)跌量縮格局出發(fā)，且買方觀望氣氛濃厚。而整體政經(jīng)環(huán)境所充斥的不確定因素，仍可能對(duì)後續(xù)市況產(chǎn)生強(qiáng)烈的影響。