【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2018年4月2日舉行第一季房市發(fā)布會(huì)，董事總經(jīng)理顏炳立說(shuō)，有能力的不買(mǎi)，想買(mǎi)的沒(méi)能力，豪宅成交不算差，仍有買(mǎi)盤(pán)一戶一戶買(mǎi)，中產(chǎn)階段則會(huì)比較辛苦。他觀察市場(chǎng)交易動(dòng)態(tài)指出，2016年住宅房市興起讓利風(fēng)後，第一波月收入約新臺(tái)幣10-12萬(wàn)元的自住型買(mǎi)盤(pán)，在「讓利」風(fēng)潮吸引下進(jìn)場(chǎng)置產(chǎn)，這個(gè)所得階層者已經(jīng)被建商「撈完了」，市場(chǎng)剩下第二波口袋淺的買(mǎi)盤(pán)(月收入在8-10萬(wàn)元)的剛性買(mǎi)盤(pán)族群，正在期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。但區(qū)域房?jī)r(jià)在第一波買(mǎi)盤(pán)進(jìn)場(chǎng)之後，似乎已經(jīng)有撐，第二波剛性買(mǎi)盤(pán)進(jìn)場(chǎng)恐怕仍「含淚看著房子」，市場(chǎng)將會(huì)處?kù)兜谝徊ㄙI(mǎi)氣已經(jīng)消化、第二波買(mǎi)氣還沒(méi)有上來(lái)的空窗期，顏炳立建議「建商可再進(jìn)一步讓利，才能激出成交量」，否市場(chǎng)買(mǎi)氣恐無(wú)法持續(xù)。
 
至於商用不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)方面，顏炳立觀察，有些企業(yè)的負(fù)責(zé)人過(guò)去在所屬產(chǎn)業(yè)內(nèi)賺到錢(qián)，興起想升級(jí)辦公室的需求，但詢(xún)價(jià)後卻發(fā)現(xiàn)市面上B級(jí)辦公室的價(jià)格居高不下，可能高達(dá)每坪新臺(tái)幣90餘萬(wàn)元，還不容易買(mǎi)到。過(guò)去一段時(shí)間飯店需求旺，很多B辦整棟出售後改裝成飯店或小坪數(shù)住宅，以致市面上B辦供給減少，造成企業(yè)主想買(mǎi)自用辦公樓也奇貨可居，特別是早年是精華區(qū)的A辦大樓，因?yàn)槲蔟g大而逐漸變成B辦，但仍有一定的行情，大家搶著要，造成洛陽(yáng)紙貴。不過(guò)B辦的供給是否增加，業(yè)主會(huì)視坪效和產(chǎn)值，當(dāng)飯店的坪效不如辦公室時(shí)，不排除會(huì)整棟再改回辦公室使用。
 
根據(jù)戴德梁行提供的資料顯示，臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓空置率為7.6％，較上季空置率下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，去化狀況良好。各區(qū)相較於上一季空置率，以敦北民生區(qū)下降5.7個(gè)百分點(diǎn)最多，南京松江區(qū)下降1.5個(gè)百分點(diǎn)次之，其他各區(qū)大致持平。反應(yīng)於租金表現(xiàn)尚稱(chēng)穩(wěn)定，每月每坪2,470元。本季去化力道主要來(lái)自於大面積租戶進(jìn)駐敦北民生區(qū)的新大樓。其中，合庫(kù)新總行大樓於其總行在2017年第三季遷入後的半年內(nèi)，順利將剩餘的非自用空間出租予睿能創(chuàng)意(Gogoro)及街口電子支付(JKOPAY)共計(jì)3,300坪，其餘空間由合庫(kù)保留予子公司使用，故C棟5,500坪已全數(shù)去化。
 
另一方面，共享經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)酵，在「雷格斯」及「Kafnu」共享辦公室陸續(xù)拓點(diǎn)後，共享工作空間品牌「Spaces」亦加入戰(zhàn)局，在宏盛國(guó)際金融中心租下1、2及15樓，共計(jì)約1,330坪，定位為滿足多元辦公需求的提供者，企圖以該大樓與捷運(yùn)南京復(fù)興站相連之交通便捷性吸引租戶。除此之外，信義區(qū)的震旦國(guó)際大樓亦迎來(lái)新租戶韓國(guó)藝匠婚紗公司及保險(xiǎn)公司，加上原有租戶麻吉一七公司增租，合計(jì)去化1,570坪，租賃活動(dòng)熱絡(luò)。觀察近期租賃活動(dòng)，近千坪以上的租賃需求，除了來(lái)自於傳統(tǒng)企業(yè)整併及擴(kuò)張需求外，新創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的興起，夾帶強(qiáng)力的資本投入及企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需求。如本季大面積去化的前五名:睿能創(chuàng)意、Spaces、街口電子支付、Google科高國(guó)際及麻吉一七分別由交通運(yùn)具、共享辦公、數(shù)位金融、新創(chuàng)科技及直播APP等產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，新創(chuàng)產(chǎn)業(yè)後繼之力不可小覷。
 
戴德梁行指出，本季內(nèi)湖科技園區(qū)無(wú)廠辦大樓新供給。既有廠辦大樓租賃活動(dòng)熱絡(luò)，三段均有明顯去化。西湖段在強(qiáng)勁需求下，包括「大都市時(shí)代總部」、「漢諾威科技廣場(chǎng)」及「長(zhǎng)虹新世紀(jì)」等大樓皆在本季達(dá)到滿租狀況，其中2017年第一季完工之新供給「長(zhǎng)虹新世紀(jì)」大樓在1樓承租予健身中心後，僅歷經(jīng)三季即達(dá)滿租狀態(tài)。西湖段空置率下降至1.5％，來(lái)到10年歷史新低點(diǎn)。文德段大面積租賃包括光學(xué)雷射業(yè)承租BOSS世界特區(qū)B棟約600坪、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)進(jìn)駐亞太經(jīng)貿(mào)廣場(chǎng)A棟約200坪及華盛頓科技中心去化約400坪等，空置率下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至10.4％，亦來(lái)到本段10年歷史新低點(diǎn)。舊宗段拜網(wǎng)際網(wǎng)路業(yè)承租全球科技廣場(chǎng)2樓整層約800坪面積之賜，本季空置率下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至24.3％，止住本段自2017年第二季以來(lái)空置率連續(xù)上升之窘勢(shì)。
 
觀察本季臺(tái)北市各主要商圈，店面空置率均為下降，以站前商圈下降3.1個(gè)百分點(diǎn)最多，究其原因?yàn)樵罩玫昝娉鲎馀c餐飲業(yè)者，其次為中山商圈，因南京東路一段北側(cè)預(yù)計(jì)都更的老舊透天已完成拆除作業(yè)，店面供給減少，故空置率下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。忠孝商圈店面空置情形已漸趨穩(wěn)定，本季空置率為3.3％，較上季下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。租金居首的西門(mén)商圈，其高租金壓力反應(yīng)在業(yè)種的改變，原本的特色小店因無(wú)力負(fù)擔(dān)上漲的租金而逐漸退出商圈，取而代之為國(guó)際連鎖運(yùn)動(dòng)品牌及夾娃娃機(jī)店等付租能力較高或臨時(shí)性業(yè)種，意味著西門(mén)商圈租金已達(dá)高點(diǎn)。
 
2018年第一季受農(nóng)曆年節(jié)因素影響，加上壽險(xiǎn)資金尚未明顯回流不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，整體交投表現(xiàn)仍顯疲弱。單季交易量(不含土地買(mǎi)賣(mài))僅78.6億元，較上季銳減約57％，亦較2017年同期下滑約48％，主要?jiǎng)幽軄?lái)自北臺(tái)灣的廠房自用需求，工業(yè)地產(chǎn)占單季交易金額達(dá)71％。電子製造業(yè)擴(kuò)廠需求，工業(yè)廠房持續(xù)升溫。本季最大筆交易金額，為和碩聯(lián)合科技以新臺(tái)幣22.3億元，取得新北市新店區(qū)寶橋工業(yè)區(qū)約6,000坪廠房，以接應(yīng)其龜山廠已滿載之產(chǎn)能。次之為嘉聯(lián)益科技，因應(yīng)2018年旺季產(chǎn)能急需購(gòu)置大型廠房，以新臺(tái)幣15.7億元購(gòu)入位於觀音區(qū)桃園科技工業(yè)區(qū)約23,000坪廠房。
 
美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)於三月底升息一碼，臺(tái)灣跟進(jìn)機(jī)率低、升息幅度有限，整體市場(chǎng)仍處低利環(huán)境，國(guó)內(nèi)資金充沛，惟租金回報(bào)率仍未能達(dá)到買(mǎi)家期待，預(yù)期以產(chǎn)業(yè)需求為基底的自用型買(mǎi)家仍將持續(xù)為市場(chǎng)主力。相較於工商用房地產(chǎn)交易量沈寂，土地市場(chǎng)交易量連續(xù)兩季突破新臺(tái)幣400億元的門(mén)檻，2018年第一季土地交易量為432億元，對(duì)比2017年同季成長(zhǎng)近一倍。依戴德梁行觀察分析，2018年第一季土地交易量在新店央北、高雄中都及桃園中路等重劃區(qū)標(biāo)售輪番上陣、安打頻傳的氣勢(shì)下，繳出不錯(cuò)的成果，反應(yīng)出建商對(duì)於後勢(shì)不動(dòng)產(chǎn)景氣信心持續(xù)恢復(fù)。
 
2017年全臺(tái)上市櫃公司盈餘創(chuàng)下新臺(tái)幣1.88兆元的歷史新猷，工業(yè)地產(chǎn)於擴(kuò)產(chǎn)需求及環(huán)保議題的推動(dòng)下，交易情況持續(xù)加溫；加以年底地方選舉接近，各地方政府積極處分重劃區(qū)土地以健全財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的情況下，建商逢低補(bǔ)進(jìn)庫(kù)存，造就本季土地交易熱度維持不墜。
 
地上權(quán)交易市場(chǎng)在政府部門(mén)強(qiáng)化契約內(nèi)容的財(cái)務(wù)成本風(fēng)險(xiǎn)可控制情況下，及金管會(huì)期待壽險(xiǎn)資金優(yōu)先投資國(guó)內(nèi)呼籲下，大面積的地上權(quán)標(biāo)售案終於順利標(biāo)脫。富邦人壽78億元標(biāo)得凹子底站旁商業(yè)區(qū)，70年的地上權(quán)開(kāi)發(fā)案，在成熟都會(huì)區(qū)公部門(mén)土地釋出模式仍以地上權(quán)設(shè)定為主流，較為可控制及預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)成本風(fēng)險(xiǎn)，將有助於投資人於地上權(quán)標(biāo)售恢復(fù)參與的信心。
 
建物買(mǎi)賣(mài)移轉(zhuǎn)棟數(shù)2018年前1至2月相較於2017年同期成長(zhǎng)了12.65％，六都買(mǎi)賣(mài)移轉(zhuǎn)棟數(shù)皆逐步回溫，顯示不動(dòng)產(chǎn)景氣在政府金融機(jī)構(gòu)放貸政策鬆綁、利率維持低檔水準(zhǔn)的情形下，加之以?xún)砂斗士l款催化資金流竄及賣(mài)方讓利鼓動(dòng)下，正朝健康方向發(fā)展，預(yù)期2018年買(mǎi)賣(mài)移轉(zhuǎn)棟數(shù)可望回升至2015年(全年全臺(tái)約29萬(wàn)棟)之水準(zhǔn)。
 
展望2018年資金主力將關(guān)注在投資金額逾新臺(tái)幣1,200億元的開(kāi)發(fā)型指標(biāo)個(gè)案，包括位於八德路的京華城，及臺(tái)北市政府主導(dǎo)的臺(tái)北東西區(qū)門(mén)戶計(jì)畫(huà)的C1D1(東半街廓)土地開(kāi)發(fā)案、南港車(chē)站商業(yè)區(qū)公辦都市更新案及南港轉(zhuǎn)運(yùn)站BOT/OT案等大型土地開(kāi)發(fā)案，這些個(gè)案將成為未來(lái)10年臺(tái)北市商用不動(dòng)產(chǎn)的主力新供給來(lái)源。