【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據(jù)永慶房屋2020第一季網(wǎng)路會員調(diào)查，全臺認為房價維持不變的比例，由上季的38％上升7個百分點至45％(圖一)，看跌比重收斂，看漲小幅上升，顯見消費者對多空看法仍有分歧，不過，整體而言，房價持續(xù)呈現(xiàn)平盤整理格局。永慶房屋業(yè)管部資深經(jīng)理謝志傑分析：全球經(jīng)濟成長趨緩，加上中美貿(mào)易戰(zhàn)瞬息萬變，部份民眾看空房價；但近期中美貿(mào)易戰(zhàn)有和緩趨勢，加上臺商回流，帶來資金及就業(yè)機會，而利率持續(xù)處於低檔，部分民眾看多房價，呈現(xiàn)意見分歧的現(xiàn)象，但消費者普遍對於房價的期待轉(zhuǎn)趨中性，對於房價預期轉(zhuǎn)為正面，消費者看平房價的比例創(chuàng)調(diào)查五年來新高。
 
消費者看平房價45％創(chuàng)五年新高  房價仍呈現(xiàn)平盤整理格局
41％消費者認為2020年國內(nèi)經(jīng)濟景氣與2019年持平
 
那麼，消費者對於2020年國內(nèi)經(jīng)濟表現(xiàn)的看法為何(圖二)？41％消費者認為2020年景氣將維持不變，謝志傑說明，全球主要經(jīng)濟機構(gòu)預估2020年景氣持續(xù)低成長，加上美國與中國、歐洲貿(mào)易爭端未歇，全球經(jīng)濟面臨需求放緩的挑戰(zhàn)，全球央行續(xù)推寬鬆貨幣政策與財政刺激政策，不過，國內(nèi)因貿(mào)易戰(zhàn)出現(xiàn)的臺商回流與轉(zhuǎn)單效應發(fā)酵，成為少數(shù)的貿(mào)易戰(zhàn)受惠國之一，讓消費者看平2020年國內(nèi)經(jīng)濟表現(xiàn)，因此，對於房價的看法也出現(xiàn)轉(zhuǎn)趨中性的預期，房價持續(xù)平盤整理。
 
中美貿(mào)易戰(zhàn)和緩！43％消費者認為中美貿(mào)易戰(zhàn)會影響購屋意願
32％消費者首選房地產(chǎn)作為資金避險標的，65％消費者有意願投資房地產(chǎn)收租
 
中美貿(mào)易戰(zhàn)引爆已持續(xù)近二年，但近期貿(mào)易衝突降溫，雙方有機會簽下第一階段協(xié)議文本，那麼，貿(mào)易戰(zhàn)是否會影響消費者購屋意願呢？根據(jù)本次調(diào)查顯示，43％消費者認為中美貿(mào)易戰(zhàn)會影響購屋意願，由前一季的49％再度降至43％，謝志傑指出，從本次調(diào)查結(jié)果可看出，中美貿(mào)易戰(zhàn)對於購屋意願的影響程度會隨著貿(mào)易戰(zhàn)情勢緊張或緩和而有所變化，近期貿(mào)易戰(zhàn)和緩，民眾對於貿(mào)易戰(zhàn)看法轉(zhuǎn)趨樂觀，購屋意願較不受影響。
 
那麼消費者對於資金避險標的的選擇為何？根據(jù)本次調(diào)查顯示，房地產(chǎn)仍是消費者資金避險的首選，占比為32％。房地產(chǎn)屬於耐久財?shù)囊环N，除了保值與避險功能外，還具備投資效益，謝志傑說明，本次調(diào)查消費者是否有意願投資房地產(chǎn)收租，有高達65％消費者有意願，其中59％偏好投資住宅型產(chǎn)品，至於對投資報酬率的期待值，2％至3.5％區(qū)間的占比52％最高。
 
謝志傑指出，若再細看消費者對於投資報酬率的期待值發(fā)現(xiàn)，投報率2％至2.5％的比例由上一季的12％上升至本季的20％，顯示在低利率環(huán)境下，定存利率僅1％左右，讓消費者對於投報率的要求降低，只要投報率2％至2.5％就能接受。
 
何時才是最佳購屋時機？50％消費者認為是2020年
 
消費者認為何時是最佳購屋時機(圖三)呢？謝志傑指出，根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，發(fā)現(xiàn)50％消費者認為2020年就是購屋好時機，尤其是2020年下半年占比超過三成，顯示消費者認為待總統(tǒng)大選底定、總統(tǒng)520上任，以及新內(nèi)閣提出新政策方向確認後，不確定因素減少，即是進場購屋的最佳時機。
 
2020年利率走向！67％消費者認為2020年國內(nèi)不會降息
房貸利率與購屋意願呈現(xiàn)負相關(guān)！63％消費者認為利率降會推升購屋意願
 
美國聯(lián)準會(FED)2019年三度降息，不過同時也暗示2020年不會降息，那麼，消費者對2020年央行是否降息的看法為何呢？謝志傑說明，根據(jù)調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，67％消費者認為2020年不會降息，顯示在國內(nèi)在臺商回流、轉(zhuǎn)單效應挹注下，經(jīng)濟表現(xiàn)是新興國家中最穩(wěn)定的，讓央行沒有降息的必要。
 
此外，本次也針對房貸利率降低是否提升購屋意願進行調(diào)查，63％消費者認為房貸利率降低是會提升購屋意願的，顯示房貸利率與消費者購屋意願呈現(xiàn)負相關(guān)。謝志傑補充，對於一般消費者而言，購屋時首要考慮購屋負擔，因此房貸利率與成數(shù)是重要的考慮因素，目前房貸成數(shù)在七至八成之間，而房貸利率已降至歷史新低，加上目前房價持續(xù)盤整，都是推升消費者進場購屋的助力。
 
2020永慶預估
影響2020年房市的三大變數(shù)！貿(mào)易戰(zhàn)、超額供給、房市政策
2020房市「價平盤震盪、量持平或小幅上升」格局，全年交易量估30-30.8萬棟
 
永慶房產(chǎn)集團業(yè)務總經(jīng)理葉凌棋表示：2020年經(jīng)濟持續(xù)走緩，經(jīng)濟擴張仍有下行風險，中美貿(mào)易爭端恐成長期對抗，短時間內(nèi)難有結(jié)果，影響全球經(jīng)濟成長，仍是2020年最大變數(shù)。而國內(nèi)新建待售餘屋、使照仍維持高檔，推估2019年全年建照恐高達14.4萬戶，創(chuàng)24年來新高，市場超額供給，將累計大量賣壓，不可不慎。此外，2020年總統(tǒng)大選底定後，新內(nèi)閣是否提出新的房市政策，將左右2020年房市交易。因此，貿(mào)易戰(zhàn)、超額供給、房市政策是影響2020年房市的三大變數(shù)。
 
葉凌棋說明，國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)緩步復甦，同時有臺商回流、轉(zhuǎn)單效應發(fā)酵，2020年經(jīng)濟前景值得期待，但2020年有貿(mào)易戰(zhàn)、超額供給與房市政策三大變數(shù)，加上自住仍是市場主流，房價缺乏上漲動能，預期2020年房價呈「平盤震盪」格局。而交易量方面，2020年房市變數(shù)多，買氣難有爆發(fā)性擴量，預估2020年交易量較2019年「持平或小幅上升」，全年交易量約30-30.8萬棟之間，有望創(chuàng)六年來新高。
 
2020房市前瞻
大量餘屋+交屋潮，新、舊屋恐現(xiàn)價格博弈
2019全年建照估14.4萬戶，恐創(chuàng)24年新高
 
葉凌棋說明，2018年Q4全臺新建餘屋仍有7.52萬戶，雖較2018年Q2的8.01萬戶低，餘屋去化壓力略減，但仍處於高檔，加上使照新增供給，堆積大量交屋潮，預期2020年房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。
 
此外，葉凌棋補充，根據(jù)內(nèi)政部統(tǒng)計，2019年1-10月全臺建照量約12萬戶，若以前10月的量推估全年恐達14.4萬戶，將創(chuàng)24年來新高，甚至逼近1995年的14.57萬戶，以施工期2-3年推算，2021、2022年將出現(xiàn)超額供給，市場賣壓大。若以七大都會區(qū)來看，臺中、臺南2019年建照推估量恐創(chuàng)21年來新高，未來恐出現(xiàn)房市供需失衡的狀況，需警戒。
 
「滑世代」來臨！「外送經(jīng)濟」夯！35％消費者使用過外送服務
實體店面受衝擊？「體驗型」店面仍有需求，「社區(qū)生活服務型」店面衝擊大
 
葉凌棋說明，智慧型手機與平板電腦已逐漸成為許多人重要的通訊工具，加上網(wǎng)際網(wǎng)路的便利與即時性，輕輕一滑就能與全世界連接，加上現(xiàn)代人因忙碌或貪圖方便而產(chǎn)生的「代勞」服務就應運而生，帶動「外送經(jīng)濟」商機。
 
根據(jù)財政部統(tǒng)計，近五年餐飲業(yè)營業(yè)家數(shù)由2014年的11.7萬家成長至2018年約14.2萬家左右，近五年成長20.9％；單店銷售額由349.2萬增長至382.9萬，五年成長9.6％，遠低於營業(yè)家數(shù)的增長率，若以年增率來看，餐飲業(yè)營業(yè)家數(shù)年增率自2015至2018年每年增長均高於單店銷售額年增率，雖銷售額年年成長，但近兩年年增率不到2％，營收成長速度比不上餐廳增加的速度，顯示餐飲業(yè)競爭激烈、淘汰率高，因此，為了能增加營收，許多餐廳紛紛加入外送平臺，提供外送服務。
 
葉凌棋指出，本次針對消費者對於外送服務的使用情形進行調(diào)查，35％消費者使用過外送服務，那麼，這些使用過外送服務的消費者，使用頻率為何呢？其中89％消費者平均每週使用1-3次，顯示一周內(nèi)會有一至三餐使用外送餐點。這樣便利的餐飲外送服務，是否會因此減少到實體店面用餐的頻率呢？根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，使用過外送服務的消費者，其中69％會減少到實體店面用餐的頻率，顯示外送服務的確會衝擊到一般實體餐飲店面。
 
葉凌棋說明，外送平臺崛起，便利的送餐服務改變消費者用餐習慣，影響生活必需的餐廳需求，衝擊「社區(qū)生活服務型」店面。至於提供特色的用餐體驗、社交與人際交流場域的餐廳，這類「體驗型」的店面則衝擊較小，仍有需求。
 
本次永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告問卷調(diào)查，採「電子郵件」方式寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會員與官網(wǎng)點入。調(diào)查時間2019/11/9~2019/11/24。回收有效問卷數(shù)為932份。在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0％。