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- 仲量聯(lián)行 發(fā)布《新冠病毒與全球不動產(chǎn)影響》報告
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】仲量聯(lián)行2020年2月初發(fā)布《新冠病毒與亞洲不動產(chǎn)影響》報告，並預(yù)告全球供應(yīng)鏈將受到考驗，飯店零售受到衝擊，不動產(chǎn)交易也將遞延；而隨著疫情在全球蔓延，仲量聯(lián)行2020年3月20日進一步發(fā)布最新《新冠病毒與全球不動產(chǎn)影響》報告，宏觀分析投資市場、辦公租賃市場、飯店零售等七大面不動產(chǎn)面向，並預(yù)期未來供應(yīng)鏈將多元化、去全球化，不動產(chǎn)科技的需求也將大幅提升；另外，也特別提出「企業(yè)最佳回應(yīng)時程表」，讓企業(yè)面對疫情不會手足無措，能夠按照步驟快速反應(yīng)、維持業(yè)務(wù)永續(xù)，進而促成企業(yè)轉(zhuǎn)型。
企業(yè)戰(zhàn)略
疫情當(dāng)前，員工健康與福祉才是最重要的企業(yè)核心議題，其次，則是擬定業(yè)務(wù)連續(xù)性計畫(BCP)。面對瞬息萬變的情勢，企業(yè)除了要反應(yīng)靈敏且彈性，我們還建議，在準(zhǔn)備、防護、監(jiān)控與溝通等四大面向，務(wù)必保持警覺。此外，追求「運營韌性」(operational resilience)將成為不動產(chǎn)決策者的長期重點，未來若再次發(fā)生類似情況，就能及時因應(yīng)。
投資市場
在不確性因素影響下，2020上半年的交易可能趨緩，其中，以零售或飯店影響最為顯著；預(yù)期隨著避險情緒升溫，交易類型將移轉(zhuǎn)到「防禦型資產(chǎn)」(defensive assets)－同時，營收穩(wěn)定性、運營關(guān)鍵性、空間使用密度等指標(biāo)，將躍升為關(guān)鍵的風(fēng)險評估項目。從過去經(jīng)驗來看，每逢危機時，不動產(chǎn)交易難免有波動；但如今情況可能不同，不動產(chǎn)交易所受到的衝擊將減少，因為各行各業(yè)為求分散風(fēng)險，均採行資產(chǎn)分配策略，我們認(rèn)為這個大趨勢將不會改變。與其他資產(chǎn)類別相比，不動產(chǎn)的投報率仍具相當(dāng)吸引力。
飯店業(yè)
受到旅遊限制、活動取消，及旅遊意願下滑等影響，飯店業(yè)首當(dāng)其衝。短期內(nèi)，住宿率會大幅下滑。飯店業(yè)開業(yè)的地點，也連帶影響衝擊程度：若飯店位在國際旅客占比高的地方，更容易受到打擊；相反地，國內(nèi)旅客開車或搭乘公眾運輸就能抵達(dá)的地方，受到的衝擊較小，反倒還可能意外受益。另外，當(dāng)疫情成功被疫情後，飯店業(yè)的需求就可能會在短時間內(nèi)彈回。
零售市場
疫情衝擊期間，不僅消費市場將衰退，供應(yīng)鏈也面臨中斷危機，這些都將導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險與營運成本提升，全球零售商必須做足準(zhǔn)備工作才能順利度過；其中，最迫切緊急的準(zhǔn)備工作就是保護現(xiàn)金流(尤其是利潤低的零售業(yè)者)。遭逢重?fù)舻牧闶蹣I(yè)者，甚至可能會尋求房東暫時免租。線上購物體系健全的零售商將是長期的受益者。零售面貌將再次被重塑，結(jié)合線上、線下結(jié)合的「全通路零售」(omni-channel)將成為主流。此透過重新盤點供應(yīng)鏈，並確保營運不中斷，將是降低未來衝擊風(fēng)險的關(guān)鍵。
工業(yè)與物流市場
一旦全球供應(yīng)鏈中斷，製造業(yè)與物流業(yè)將會受到巨大影響，同時，港口與機場的活動下降也導(dǎo)致使用率降低、資源閒置。要如何才能強化供應(yīng)鏈韌性，並且減緩全球供應(yīng)鏈中斷所帶來的負(fù)面影響，都將成為值得深思的課題。疫情也可能會讓業(yè)界加速引進自動化系統(tǒng)，藉此來減低對人力的依賴。另外，線上購物(尤其是生鮮採買)將立於不敗地位，進而大量帶動倉儲物流的需求。
辦公租賃市場
疫情添亂，讓處於衰退階段的產(chǎn)業(yè)承受更大壓力，還會導(dǎo)致投資交易遞延，租金成長步調(diào)也將放緩並低於原預(yù)期。遠(yuǎn)距辦公將導(dǎo)致辦公室使用率下降，同時，強打短租的房東在疫情干擾下，顯得脆弱、易受影響。長期來看，企業(yè)可能會把遠(yuǎn)距辦公納入常規(guī)，並加速投資「協(xié)作科技」(collaborative technologies)領(lǐng)域。
住宅
人類因為新冠病毒所受的影響最大。從長期趨勢觀察，高接觸密度的生活型態(tài)，再加上公共空間占比提高，均讓傳染病的風(fēng)險提高；能降低此類負(fù)面影響的折衷方案，亟待被開發(fā)。公寓大廈等住宅產(chǎn)品，受惠於穩(wěn)定的收益，同時，在房租定價適宜也能有效減少空租期，因此具抗跌性。而從需求面來看，因需求剛性，更能減輕外部衝擊。
仲量聯(lián)行提醒，疫情延燒的當(dāng)下，難免會過於關(guān)注新冠病毒所帶來的短期影響；但千萬不能忘記思考，長期可能會對社會及不動產(chǎn)帶來的影響。我們的生活方式與工作型態(tài)，可能會受到疫情影響而有變化，劫後餘生後更可能發(fā)展出新的模式。究竟是什麼要素會加速啟動改變，則待日後再證明。
仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理趙正義表示：「儘管普遍預(yù)期2020年下半年全球經(jīng)濟成長率將會反彈，但反彈量能是未知數(shù)。有鑑於此，仲量聯(lián)行建議，避免在任何特定假設(shè)情境下孤注一擲，研擬多套情境評估才是最佳方案，同時還要嚴(yán)陣以待短中期、甚至是持續(xù)性的經(jīng)濟衰退?！?br />
企業(yè)戰(zhàn)略
疫情當(dāng)前，員工健康與福祉才是最重要的企業(yè)核心議題，其次，則是擬定業(yè)務(wù)連續(xù)性計畫(BCP)。面對瞬息萬變的情勢，企業(yè)除了要反應(yīng)靈敏且彈性，我們還建議，在準(zhǔn)備、防護、監(jiān)控與溝通等四大面向，務(wù)必保持警覺。此外，追求「運營韌性」(operational resilience)將成為不動產(chǎn)決策者的長期重點，未來若再次發(fā)生類似情況，就能及時因應(yīng)。
在不確性因素影響下，2020上半年的交易可能趨緩，其中，以零售或飯店影響最為顯著；預(yù)期隨著避險情緒升溫，交易類型將移轉(zhuǎn)到「防禦型資產(chǎn)」(defensive assets)－同時，營收穩(wěn)定性、運營關(guān)鍵性、空間使用密度等指標(biāo)，將躍升為關(guān)鍵的風(fēng)險評估項目。從過去經(jīng)驗來看，每逢危機時，不動產(chǎn)交易難免有波動；但如今情況可能不同，不動產(chǎn)交易所受到的衝擊將減少，因為各行各業(yè)為求分散風(fēng)險，均採行資產(chǎn)分配策略，我們認(rèn)為這個大趨勢將不會改變。與其他資產(chǎn)類別相比，不動產(chǎn)的投報率仍具相當(dāng)吸引力。
飯店業(yè)
受到旅遊限制、活動取消，及旅遊意願下滑等影響，飯店業(yè)首當(dāng)其衝。短期內(nèi)，住宿率會大幅下滑。飯店業(yè)開業(yè)的地點，也連帶影響衝擊程度：若飯店位在國際旅客占比高的地方，更容易受到打擊；相反地，國內(nèi)旅客開車或搭乘公眾運輸就能抵達(dá)的地方，受到的衝擊較小，反倒還可能意外受益。另外，當(dāng)疫情成功被疫情後，飯店業(yè)的需求就可能會在短時間內(nèi)彈回。
零售市場
疫情衝擊期間，不僅消費市場將衰退，供應(yīng)鏈也面臨中斷危機，這些都將導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險與營運成本提升，全球零售商必須做足準(zhǔn)備工作才能順利度過；其中，最迫切緊急的準(zhǔn)備工作就是保護現(xiàn)金流(尤其是利潤低的零售業(yè)者)。遭逢重?fù)舻牧闶蹣I(yè)者，甚至可能會尋求房東暫時免租。線上購物體系健全的零售商將是長期的受益者。零售面貌將再次被重塑，結(jié)合線上、線下結(jié)合的「全通路零售」(omni-channel)將成為主流。此透過重新盤點供應(yīng)鏈，並確保營運不中斷，將是降低未來衝擊風(fēng)險的關(guān)鍵。
工業(yè)與物流市場
一旦全球供應(yīng)鏈中斷，製造業(yè)與物流業(yè)將會受到巨大影響，同時，港口與機場的活動下降也導(dǎo)致使用率降低、資源閒置。要如何才能強化供應(yīng)鏈韌性，並且減緩全球供應(yīng)鏈中斷所帶來的負(fù)面影響，都將成為值得深思的課題。疫情也可能會讓業(yè)界加速引進自動化系統(tǒng)，藉此來減低對人力的依賴。另外，線上購物(尤其是生鮮採買)將立於不敗地位，進而大量帶動倉儲物流的需求。
辦公租賃市場
疫情添亂，讓處於衰退階段的產(chǎn)業(yè)承受更大壓力，還會導(dǎo)致投資交易遞延，租金成長步調(diào)也將放緩並低於原預(yù)期。遠(yuǎn)距辦公將導(dǎo)致辦公室使用率下降，同時，強打短租的房東在疫情干擾下，顯得脆弱、易受影響。長期來看，企業(yè)可能會把遠(yuǎn)距辦公納入常規(guī)，並加速投資「協(xié)作科技」(collaborative technologies)領(lǐng)域。
住宅
人類因為新冠病毒所受的影響最大。從長期趨勢觀察，高接觸密度的生活型態(tài)，再加上公共空間占比提高，均讓傳染病的風(fēng)險提高；能降低此類負(fù)面影響的折衷方案，亟待被開發(fā)。公寓大廈等住宅產(chǎn)品，受惠於穩(wěn)定的收益，同時，在房租定價適宜也能有效減少空租期，因此具抗跌性。而從需求面來看，因需求剛性，更能減輕外部衝擊。
仲量聯(lián)行提醒，疫情延燒的當(dāng)下，難免會過於關(guān)注新冠病毒所帶來的短期影響；但千萬不能忘記思考，長期可能會對社會及不動產(chǎn)帶來的影響。我們的生活方式與工作型態(tài)，可能會受到疫情影響而有變化，劫後餘生後更可能發(fā)展出新的模式。究竟是什麼要素會加速啟動改變，則待日後再證明。
仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理趙正義表示：「儘管普遍預(yù)期2020年下半年全球經(jīng)濟成長率將會反彈，但反彈量能是未知數(shù)。有鑑於此，仲量聯(lián)行建議，避免在任何特定假設(shè)情境下孤注一擲，研擬多套情境評估才是最佳方案，同時還要嚴(yán)陣以待短中期、甚至是持續(xù)性的經(jīng)濟衰退?！?br />
