【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣有其特性，除了上市櫃公司礙於法令必須公告外，大多數(shù)的人都是低調(diào)進(jìn)行，一直到地政事務(wù)所登記完成，實(shí)價(jià)登錄曝光後才會(huì)眾所皆知。因?yàn)橘I(mǎi)的人不想有競(jìng)爭(zhēng)者出現(xiàn)，賣的人更是怕身份曝光，衍生困擾。但是，有一種情形在買(mǎi)賣簽約後必須要曝光，而且要發(fā)函通知特定人，甚至要登報(bào)公告週知，昭告天下......那就是民法及土地法等相關(guān)法令規(guī)的，通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
 
正業(yè)地政士聯(lián)合事務(wù)所分享案例指出，4位土地共有人擬出售其應(yīng)有部份土地持分，經(jīng)過(guò)仲介人員的努力，最終以每坪約35萬(wàn)元成交，並且於2022年8月間，簽訂土地買(mǎi)賣契約書(shū)在案，按照耕地375減租條例及土地法第34條之1的規(guī)定，375租約的佃農(nóng)及該土地的其他共有人，就買(mǎi)賣契約書(shū)的買(mǎi)賣總價(jià)及買(mǎi)賣條件有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。為此，簽訂買(mǎi)賣契約書(shū)後，必須發(fā)函通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)於文到15日內(nèi)是否主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，逾期有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不為意思表示，原來(lái)的買(mǎi)賣契約書(shū)才能繼續(xù)履行。
 
詎料，發(fā)函後其中有1位共有人即來(lái)函表示優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，爾後也陸續(xù)收到其他2位共有人的來(lái)函表示願(yuàn)意購(gòu)買(mǎi)。因?yàn)楦?75減租條例中，佃農(nóng)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，屬於物權(quán)效力，而土地共有人只有債權(quán)效力，如果佃農(nóng)其中一人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，來(lái)函的土地共有人將被取代.....所以，來(lái)函的共有人，只能等待，並且持續(xù)關(guān)心佃農(nóng)們是否於15日內(nèi)來(lái)函要優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。還好，時(shí)間過(guò)得很快，佃農(nóng)也沒(méi)有來(lái)函要優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。也就是，來(lái)函的共有人雀屏中選，原來(lái)的承買(mǎi)人只能無(wú)奈地接受價(jià)金無(wú)息返還。
 
至於這3位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人該如何分配承買(mǎi)的持分呢？各1/3？?jī)r(jià)高者得？還是抽籤決定？依照土地法第34條之1執(zhí)行要點(diǎn)規(guī)定，他共有人對(duì)共有人出賣應(yīng)有部分之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，均有同一優(yōu)先權(quán)；他共有人均主張或多人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)時(shí)，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)之部分應(yīng)按各主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人之應(yīng)有部分比例定之。既不是價(jià)高者得，也不是抽籤決定。
 
您是否也有類似的共有不動(dòng)產(chǎn)，他共有人發(fā)函優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的通知給您？或許是糖衣，也可能是毒藥。但是，記得多多做功課，因?yàn)楫?dāng)土地開(kāi)發(fā)商來(lái)敲門(mén)時(shí)，幸福的時(shí)效只有短短的15天，如果您相應(yīng)不理，時(shí)間不會(huì)等您，更不會(huì)重來(lái)，把握當(dāng)下，可能有意想不到的成果，甚至，少奮鬥數(shù)十年。