【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2023年7月5日發(fā)布第二季商用不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)態(tài)，本季臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓的平均空置率為4.4％，與上季相比，微幅上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，整體而言，A級(jí)辦公大樓空置率仍然保持相當(dāng)?shù)偷乃?。由於市?chǎng)短期內(nèi)供給仍屬不足，A級(jí)辦公大樓租金仍有上漲空間，本季租金較上季微幅上漲0.6％，全市平均租金每月每坪新臺(tái)幣2,665元，以信義區(qū)每月每坪新臺(tái)幣3,320元為最高，敦南區(qū)每月每坪新臺(tái)幣2,420元次之。預(yù)期下半年在富邦A(yù)25及皇翔臺(tái)汽北站等A級(jí)辦公大樓陸續(xù)完工後，可緩解供貨短絀狀態(tài)，使市場(chǎng)供需逐漸恢復(fù)平衡。
 
隨企業(yè)對(duì)環(huán)境保護(hù)、社會(huì)責(zé)任與公司治理(ESG)漸趨重視，綠色健康商辦需求成長(zhǎng)，尤以外商企業(yè)需求最為旺盛。觀察未來(lái)A級(jí)辦公大樓新供給，如臺(tái)北雙星、京華廣場(chǎng)及富邦A(yù)25等指標(biāo)個(gè)案，均已宣告預(yù)計(jì)取得LEED或WELL認(rèn)證。與此同時(shí)，舊大樓房東亦開(kāi)始投入新設(shè)備並致力取得認(rèn)證，如屋齡逾30年之宏國(guó)大樓及國(guó)貿(mào)大樓，以高齡成屋之姿分別取得LEED白金級(jí)認(rèn)證及WELL黃金級(jí)認(rèn)證。舊大樓房東希望藉由取得認(rèn)證，在重視環(huán)境永續(xù)承諾之潛在租戶面前，取得脫穎而出的機(jī)會(huì)。
 
消費(fèi)買氣升溫，連鎖品牌展店信心增，加速商圈復(fù)甦
 
不同於疫情期間線上電商獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，防疫政策放寬及邊境解封已逾半年，實(shí)體店面消費(fèi)活動(dòng)明顯增溫，加上逐步回流的外國(guó)遊客，各家連鎖品牌、伴手禮重回主力商圈展店。其中以西門(mén)商圈復(fù)甦力道最顯著，空置率連四降，本季已從2022年疫情高峰時(shí)的23.12％降至本季的11.1％。但相較於疫情之前2～5％空置率仍有段差距，短期內(nèi)仍是店家挑店面的租客市場(chǎng)，租金增長(zhǎng)較不易。
 
而忠孝商圈店面更迭遞補(bǔ)，商圈本季空置率為13.8％，與上一季持平，復(fù)甦力道不如西門(mén)商圈，尚有急起直追的空間。中山南京商圈仍維持以往熱絡(luò)景象，始終保持低空置率與租金穩(wěn)定，空置率微幅上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，來(lái)到5.3％。
 
新光一號(hào)清算撐起本季投資市場(chǎng) 下半年低迷態(tài)勢(shì)仍威脅潛伏
 
第二季度的投資市場(chǎng)交易金額為522億元，相較2022年同期增長(zhǎng)88.9％，是近五年單季第二大量，順勢(shì)回補(bǔ)第一季度的衰退，結(jié)算上半年累積金額已達(dá)2022年同期水準(zhǔn)。本季主要交易來(lái)自新光一號(hào)REITs清算標(biāo)售之六棟收益型大樓，因皆附帶穩(wěn)定租金收益，吸引投資型買家進(jìn)場(chǎng)，六棟大樓交易金額合計(jì)約307億元，約佔(zhàn)整季交易額約60％。若扣除新光一號(hào)標(biāo)售物件，第二季商用不動(dòng)產(chǎn)成交量則僅剩215億元，表現(xiàn)並不亮眼，且多為自用購(gòu)入廠房及廠辦為主。
 
新光一號(hào)REITs清算順利標(biāo)脫，足見(jiàn)投資市場(chǎng)資金仍豐沛，精華投資物件仍受青睞。然投資報(bào)酬率偏低，且不復(fù)見(jiàn)以往商用不動(dòng)產(chǎn)投資主力壽險(xiǎn)業(yè)進(jìn)場(chǎng)，買家態(tài)度保守明顯，著實(shí)反映在標(biāo)售的低投標(biāo)數(shù)與低溢價(jià)率上。展望下半年，資本市場(chǎng)將維持審時(shí)度勢(shì)的保守態(tài)度，買方將回防精華區(qū)位的低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，估計(jì)商用不動(dòng)產(chǎn)之年度交易量將顯著減少。
 
建照核發(fā)件數(shù)、興建樓地板與買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)三量齊減
土地低量交易恐將持續(xù)至2024年
 
第二季土地市場(chǎng)持續(xù)著量低價(jià)穩(wěn)之格局。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，第二季土地交易量為新臺(tái)幣200億元，累計(jì)2023上半年交易量為新臺(tái)幣363億元，為2016年房地合一稅實(shí)施以來(lái)之最低量。戴德梁行指出，2023年土地市場(chǎng)的低量與2016年之時(shí)空背景不同，2016年適逢政黨輪替、房地合一稅實(shí)施、公告地價(jià)大幅調(diào)漲等重大變革，開(kāi)發(fā)商在2016年處?kù)墩?jīng)情勢(shì)與政策效應(yīng)不明之觀望期而創(chuàng)下2009年金融海嘯過(guò)後之年度交易量首度低於新臺(tái)幣1000億之情形，但隨即在2017年即強(qiáng)力反彈。而2023上半年的土地交易量大跌，反映的是建商土地存量充足、國(guó)際原物料及人工成本上漲、央行升息及選擇性信用管制，以及平均地權(quán)條例修法對(duì)於房地短期內(nèi)移轉(zhuǎn)的限制，而建商對(duì)於以上因素之影響了然於胸，一言以蔽之就是『住商類土地需求大減』。
 
戴德梁行分析，土地市場(chǎng)在2010至2018年間之年度交易均量約新臺(tái)幣1500億元，2019至2022年之累計(jì)交易量則超過(guò)新臺(tái)幣1兆元，土地存貨已足夠支應(yīng)建商至少6年之開(kāi)發(fā)量，預(yù)售屋之定價(jià)權(quán)則仍握在建商手中，在工料雙漲及房屋移轉(zhuǎn)限制籠罩下，預(yù)售房?jī)r(jià)、購(gòu)屋需求與開(kāi)發(fā)成本若無(wú)交集，減緩?fù)瓢讣词墙ㄉ套罴岩驊?yīng)策略。儘管工料雙漲趨勢(shì)緩和，成本回跌之可能性不大，建商之開(kāi)發(fā)成本既定，只能等購(gòu)屋人逐漸接受成本結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)的房?jī)r(jià)，土地推案興建才會(huì)啟動(dòng)。
 
根據(jù)營(yíng)建署核發(fā)建造執(zhí)照之最新統(tǒng)計(jì)資料分析，2023年一至五月的建照核發(fā)件數(shù)相對(duì)於2022年同期減少2525件，其中以住宅類申請(qǐng)興建總樓地板面積比2022年同期減少234.42萬(wàn)平方公尺(約70.91萬(wàn)坪)最為顯著，相當(dāng)於減少23.58個(gè)百分點(diǎn)，若以全臺(tái)平均單戶面積約40坪計(jì)算，2023年一至五月申請(qǐng)興建的住宅戶數(shù)減少將近17700戶。戴德梁行預(yù)估，土地低量交易之趨勢(shì)恐將延續(xù)至明年，這段期間建商對(duì)於土地供給仍不會(huì)拒絕，但只會(huì)選擇優(yōu)質(zhì)土地投資，且無(wú)追價(jià)力道。
 
相對(duì)於購(gòu)地需求減緩，建商對(duì)於參與捷運(yùn)土地開(kāi)發(fā)及都市更新仍具有高度意願(yuàn)。由臺(tái)北市政府捷運(yùn)工程局辦理的捷運(yùn)萬(wàn)大線金城機(jī)廠暨莒光站/加蚋站(捷九)土地開(kāi)發(fā)案，為全國(guó)首宗跨臺(tái)北、新北雙直轄市兩宗捷運(yùn)聯(lián)開(kāi)基地的併標(biāo)招商案，擔(dān)任招商總顧問(wèn)的戴德梁行在第二季成功完成招商及簽約，皇翔建設(shè)獲選為最優(yōu)申請(qǐng)人，取得佔(zhàn)地35,000坪的金城機(jī)廠暨莒光站基地開(kāi)發(fā)資格，規(guī)劃量體逾92,000坪，總銷金額高達(dá)新臺(tái)幣500億元。本招商案也同時(shí)順利促成臺(tái)北市萬(wàn)華區(qū)加蚋站聯(lián)開(kāi)基地的住宅開(kāi)發(fā)。