為抑制香港樓市，香港政府祭出一連串打房動(dòng)作。

【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】香港政府於2010年11月19日宣佈一系列措施，以抑制過(guò)分的樓宇炒賣(mài)活動(dòng)，並提升本地銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。建議的新措施包括於現(xiàn)時(shí)物業(yè)交易印花稅之上再引入額外印花稅（SSD）、禁止延遲繳付印花稅，以及向本地銀行發(fā)出新指引，要求進(jìn)一步降低按揭成數(shù)。

港府表示，引入額外印花稅是為了抑制本港住宅樓市過(guò)分的炒賣(mài)活動(dòng)。由2010年11月20日起買(mǎi)入的住宅物業(yè)，如果於6個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售，除了現(xiàn)時(shí)須繳的物業(yè)交易印花稅（最高可達(dá)交易價(jià)的4.25%）外，另須繳付15%的額外印花稅。假如有關(guān)物業(yè)於買(mǎi)入6~12個(gè)月期間轉(zhuǎn)讓?zhuān)~外印花稅率則下調(diào)至10%，物業(yè)於買(mǎi)入12~14個(gè)月轉(zhuǎn)讓?zhuān)~外印花稅率則降至5%。此外，無(wú)論任何價(jià)格的住宅物業(yè)交易，均不再容許延遲繳付物業(yè)交易印花稅，包括額外印花稅。

香港金融管理局同時(shí)也向銀行發(fā)出一系列有關(guān)住宅物業(yè)按揭成數(shù)的新指引。住宅物業(yè)如交易價(jià)格為港幣1,200萬(wàn)或以上，按揭成數(shù)上限將由6成降至5成；住宅物業(yè)交易價(jià)格為港幣800萬(wàn)至1,200萬(wàn)，按揭成數(shù)上限由7成降至6成，而最高貸款額則定為港幣600萬(wàn)；至於住宅物業(yè)交易價(jià)格為港幣800萬(wàn)或以下者，按揭成數(shù)上限維持7成，但最高貸款額則為港幣480萬(wàn)。所有非自住的住宅物業(yè)及工商物業(yè)，不論交易價(jià)格，按揭成數(shù)上限一律下調(diào)至50%。

對(duì)於香港政府所宣部的打房措施，高力國(guó)際預(yù)期於未來(lái)3個(gè)月，即由2010年12月至2011年2月期間，市場(chǎng)的物業(yè)售價(jià)及成交量均會(huì)出現(xiàn)短暫的整固。置業(yè)自住人士會(huì)靜觀其變，等候住宅價(jià)格進(jìn)一步回落。較早時(shí)放盤(pán)的業(yè)主預(yù)料會(huì)將物業(yè)轉(zhuǎn)售為租。成交量方面，住宅物業(yè)的成交宗數(shù)預(yù)料於未來(lái)3個(gè)月內(nèi)，由現(xiàn)時(shí)每月約11,000宗下2~3成。至於，平均售價(jià)於未來(lái)3個(gè)月內(nèi)會(huì)有5%~10%的整固。

由於預(yù)期有更多物業(yè)封盤(pán)而轉(zhuǎn)為出租，住宅租務(wù)市場(chǎng)亦會(huì)出現(xiàn)類(lèi)近的下調(diào)幅度（即5%）。預(yù)料市場(chǎng)增加的租盤(pán)是來(lái)自準(zhǔn)備延長(zhǎng)物業(yè)持有期的投資者，與其把物業(yè)空置作短線轉(zhuǎn)讓?zhuān)麄兛赡芸紤]於未來(lái)2年將物業(yè)出租，以避免繳付額外印花稅。

 

由於未來(lái)3個(gè)月市場(chǎng)將出現(xiàn)整固，高力國(guó)際綜合建議不同市場(chǎng)參與者分別採(cǎi)取不同方法因應(yīng)。在一手物業(yè)市場(chǎng)，短線買(mǎi)家選擇以分期付款方式購(gòu)買(mǎi)住宅樓花，將需要重新檢討他們的策略，並準(zhǔn)備額外的流動(dòng)資金，於樓宇建成後繼續(xù)供款。個(gè)別過(guò)度借貸的投資者若未能在指定期間內(nèi)完成交易，將被沒(méi)收樓宇買(mǎi)賣(mài)的按金。在二手市場(chǎng)，賣(mài)方可能要降低叫價(jià)，從而減少借貸及手持物業(yè)的數(shù)量。

此外，由於預(yù)期大部份物業(yè)用家將持觀望態(tài)度，直至銀行於2011年間再度提供較高的按揭成數(shù)。隨著政府最新推出的遏抑炒賣(mài)措施，部分買(mǎi)家將需要支付額外的樓宇買(mǎi)賣(mài)按金，並與放盤(pán)的業(yè)主重新商議一個(gè)較低的樓宇價(jià)格。長(zhǎng)線投資者部分，資金充裕的長(zhǎng)線投資者將受到最少的影響，預(yù)期住宅租金將出現(xiàn)短暫的整固，對(duì)其租金收入水平構(gòu)成輕微的影響。

至於，機(jī)構(gòu)性基金部分，房地產(chǎn)基金將受到遏制，因住宅物業(yè)與商用物業(yè)雙雙被削減按揭成數(shù)，在這困難的條件下，該等基金將難於籌集足夠的借貸。雖然市場(chǎng)可提供夾層融資，但所訂出的借貸成本通常遠(yuǎn)高於甚至超出該等基金的基準(zhǔn)。高力國(guó)際預(yù)測(cè)大部份銀行將依從香港金融管理局最近推出的指引。此外，顧及風(fēng)險(xiǎn)管理的因素，大部份銀行為客戶(hù)提供新按揭貸款時(shí)，將推行嚴(yán)格覆核程序，特別是已接近批出全年按揭額度的銀行。

高力國(guó)際認(rèn)為，隨著最近修訂的按揭成數(shù)以及推出的額外印花稅，預(yù)期短線物業(yè)投資者將撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，本地物業(yè)市場(chǎng)將可繼續(xù)正常運(yùn)作，回應(yīng)真正用家的需求。不過(guò)，本地住宅物業(yè)市場(chǎng)仍需面對(duì)多項(xiàng)重大挑戰(zhàn)，包括資金流，以及由通脹上升和借貸成本持續(xù)偏低引致的負(fù)利率。雖然市場(chǎng)快將出現(xiàn)短暫的整固，但如果美元持續(xù)弱勢(shì)，通脹繼續(xù)攀升，而利率持續(xù)低企，物業(yè)售價(jià)將有機(jī)會(huì)於2011年第一季尾顯著反彈。