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2010年房市的虎背不要隨便騎

臺(tái)灣房?jī)r(jià)發(fā)展有沒(méi)有「脫軌」、「脫序」演出？現(xiàn)在，房市基本上已經(jīng)是「有錢(qián)人」在玩的玩意兒了，脫離了民生地產(chǎn)的正確軌道，有點(diǎn)像是「博弈」，政大地政系教授張金鶚早就警告臺(tái)灣房地產(chǎn)恐怕會(huì)有「泡沫化」危機(jī)，然而這樣的言論引起建商、地產(chǎn)商、房地產(chǎn)專(zhuān)家的圍剿。

其實(shí)，以臺(tái)灣地區(qū)的北部市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，大家都已經(jīng)感受到房?jī)r(jià)上漲的壓力，臺(tái)北市現(xiàn)在到處是單價(jià)100萬(wàn)元的預(yù)售個(gè)案，建商認(rèn)為「這是趨勢(shì)」，大部分民眾也開(kāi)始覺(jué)醒自己恐怕「一輩子無(wú)法在臺(tái)北市買(mǎi)房」。

其實(shí)，「價(jià)格不會(huì)一直漲上去」，2008、2009年房市價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，已經(jīng)來(lái)到了大多數(shù)民眾無(wú)力負(fù)擔(dān)之際，市場(chǎng)的買(mǎi)氣就會(huì)降低，當(dāng)買(mǎi)氣降低，房子沒(méi)人買(mǎi)，房?jī)r(jià)自然就會(huì)慢慢回到正常合理的價(jià)位。當(dāng)有人花100萬(wàn)買(mǎi)1坪房子的時(shí)候，他應(yīng)該要開(kāi)始擔(dān)心，「如果我要賣(mài)房子，接下來(lái)的買(mǎi)方在哪裡？市場(chǎng)中有多少人願(yuàn)意、或有能力承接這樣價(jià)格的房子？」

以成本單價(jià)1坪100萬(wàn)，面積100坪的豪宅來(lái)說(shuō)，總房?jī)r(jià)是1億元，這樣的房子通常裝潢費(fèi)用(含家電)約在每坪12~15萬(wàn)元左右，換句話說(shuō)，這戶100坪豪宅，加上裝潢後成本已經(jīng)是1億1500萬(wàn)元左右，等於每坪?jiǎn)蝺r(jià)115萬(wàn)元，就算他可以開(kāi)價(jià)120萬(wàn)元賣(mài)掉，表面上看起來(lái)獲利20％，如果委託仲介公司銷(xiāo)售，以4％的服務(wù)傭金計(jì)算，還要支付460萬(wàn)元仲介費(fèi)，這戶豪宅的投資報(bào)酬率其實(shí)不高。但是，120萬(wàn)元1坪的買(mǎi)家在哪兒呢？

所以，房?jī)r(jià)再漲上去，接手買(mǎi)家越來(lái)越少的狀況就會(huì)出現(xiàn)，一旦買(mǎi)方縮手，價(jià)格就會(huì)掉下來(lái)了，一位房地產(chǎn)老闆私下說(shuō)：「2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)總體比較詭異、複雜，房?jī)r(jià)就算是小漲對(duì)我來(lái)說(shuō)也是跌。而且，萬(wàn)一政策對(duì)於房市採(cǎi)取緊縮，銀行利率往上調(diào)高，住宅保有的成本還將上升，最起碼得漲20％以上才能保本?！惯@位老闆已經(jīng)積極在出清手中建案了。

在這樣的房市景氣變幻中，有幾句話提醒「提高警惕、保衛(wèi)口袋，要準(zhǔn)備學(xué)會(huì)在泡沫中游泳，隨時(shí)準(zhǔn)備上岸?！乖诳傮w經(jīng)濟(jì)前景不明朗的情況下，在經(jīng)濟(jì)回升仍十分脆弱的情況下，「以靜制動(dòng)，多看少動(dòng)」是2010年一個(gè)比較理想的心態(tài)。當(dāng)然，不是這樣就停止所有行動(dòng)，可以多做功課，可以不買(mǎi)房只租房，可以小房換大房，可以逢低進(jìn)場(chǎng)承接，但要量力而行，不要賭房地產(chǎn)的景氣，手中握有現(xiàn)金還是比較重要的。

房?jī)r(jià)的「量?jī)r(jià)關(guān)係」要注意，如果比喻2009年房市表現(xiàn)是頭「瘋?！沟脑?，那2010年房市恐怕就「騎虎難下」，但虎背是能隨便騎的嗎？要時(shí)刻警惕著被摔下來(lái)，被摔傷的危險(xiǎn)。(本文撰寫(xiě)於2010年2月10日)