農(nóng)曆年後,國有財產(chǎn)局2010年2月25日公開標(biāo)售國軍老舊眷村12筆不動產(chǎn),第一標(biāo)中山區(qū)新生北路每坪標(biāo)出300萬元的住三土地第三高價,買方為國泰金控副董蔡鎮(zhèn)宇個人擁有的寶豐隆地產(chǎn);第二標(biāo)的大安區(qū)建國南路土地每坪以602.6元,創(chuàng)下全臺住宅土地的第二高價,買方則為邱姓民眾。

第二標(biāo)位於大安區(qū)建國南路一段312號旁土地,面積僅121.3坪,使用分區(qū)為住三之二,容積率為400%,標(biāo)售底價2.7億元,每坪底價222.59萬元,共吸引12封標(biāo)單搶標(biāo)。由於地主已向北市府申請劃定該區(qū)為都市更新單元,因此吸引臺灣人壽、中華工程、基泰建設(shè)等知名廠商參與投標(biāo),最後由邱寶慧以總價7.31億元、每坪602.6萬元,創(chuàng)下住宅土地史上第二高。

單就這塊土地面積來計算,容積率400%,以602.6萬元標(biāo)得,等於換算未來每坪樓地板面積必須分?jǐn)?50.65萬元的土地成本,就算加入虛坪計算,每坪樓地板面積的成本約143萬元,未來推出個案,開價必須是在每坪180萬元以上,建商才會有合理的利潤。一塊121.3坪的土地拿來蓋房子,塑造不出任何產(chǎn)品的氣勢,也談不上豪宅產(chǎn)品,未來售價卻要在每坪180萬元以上,才符合建商利潤,這樣的產(chǎn)品,有誰會買單呢?頗讓人懷疑。

不過,這塊土地的地主已經(jīng)提出申請劃定該區(qū)為都市更新單元,這樣的價值又不一樣了,因為都市更新結(jié)合周邊的土地,進(jìn)行大基地面積的開發(fā),整體產(chǎn)品的塑造力就會不一樣,「豪宅」的架式就會出現(xiàn),因此,這塊基地的價值,就不能單一以土地的價值進(jìn)行衡量,要看未來都市更新的範(fàn)圍與內(nèi)容。

2010年1月28日仁愛路二段、臨沂街角地,每坪679萬元,創(chuàng)下住宅土地史上最高紀(jì)錄後,短短不到1個月,建國南路一段三角窗土地又創(chuàng)下住宅土地史上次高紀(jì)錄,兩塊土地都具有大安區(qū)精華地段、三角窗及都市更新整合的特徵,因此才能標(biāo)出天價。

而第一標(biāo)的新生北路土地,雖然區(qū)域位置位於長安東路以南,小環(huán)境略為雜亂,但是中心土地難取得,加上該筆土地有319.44坪,可立即開發(fā),最後以9.58億元,換算每坪299.9萬元成交,創(chuàng)下區(qū)域新高價,亦為全臺住三土地的第三高價,得標(biāo)的買方則是蔡鎮(zhèn)宇名下的寶豐隆地產(chǎn)。(本文撰寫於2010年2月25日)