【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2011年上半年，租賃市場(chǎng)並不平靜。京十五條這一重磅政策的出臺(tái)，不僅對(duì)交易市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響，對(duì)租賃市場(chǎng)也同樣催生出一些新的現(xiàn)象。今年傳統(tǒng)的節(jié)後租賃高峰較以往更加洶湧，租金水準(zhǔn)出現(xiàn)明顯躍升，整體的租賃需求明顯增長(zhǎng)。與去年同期相比，第2季度租賃旺季落幕後，租賃市場(chǎng)更加平穩(wěn)，租金有所回落，市場(chǎng)需求平緩釋放?？梢哉f(shuō)，上半年租賃市場(chǎng)旺季、淡季分明，需求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年上半年租賃成交量同比上漲8%左右，整個(gè)租賃市場(chǎng)成交約在65萬(wàn)套左右。相比去年，今年上半年租賃旺季成交量的波動(dòng)幅度更大。根據(jù)北京市第六次全國(guó)人口普查公報(bào)顯示，北京近10年間平均每年新增常住人口60.5萬(wàn)，其中外來(lái)人口新增44.7萬(wàn)。初步估算，2011年全年新增租賃需求將在15-20萬(wàn)套左右，2010年全市租賃成交約為100萬(wàn)套，預(yù)計(jì)下半年租賃成交量將在50-55萬(wàn)套之間。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，上半年租賃市場(chǎng)成交量同比上漲，主要由於節(jié)後租賃高峰期成交比以往更為集中。今年2、3月租賃市場(chǎng)成交量分別環(huán)比上漲22.3%和44.7%，整個(gè)高峰期同比去年上漲25%。京十五條的出臺(tái)時(shí)間，恰逢傳統(tǒng)租賃旺季即將到來(lái)前。嚴(yán)厲的限購(gòu)政策使部分被抑制的購(gòu)房需求繼續(xù)駐足租賃市場(chǎng)，造成租賃市場(chǎng)中需求流動(dòng)大大減少，一些原本選擇購(gòu)買住房的人群只能選擇長(zhǎng)期租賃房屋，直至政策的放寬。並且今年春節(jié)在2月初，因此節(jié)後立刻掀起了租賃高峰。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年1-6月外地人租房占比持續(xù)攀升，占全市租賃總量的63%。其中1月為55%，3月為59%，6月漲至67%，為歷年來(lái)的外地人租房最高水準(zhǔn)。張?jiān)抡J(rèn)為，一方面，近幾年外來(lái)常住人口不斷增加。根據(jù)最新一次的人口普查，2000年至2010年外來(lái)常住人口共增加447.7萬(wàn)，占常住人口增加總量的74%，隨著每年外來(lái)人口不斷增多，2011年至少有50萬(wàn)新增外來(lái)常住人口。並且這部分人群90%以上的居住需求基本都要通過(guò)租賃來(lái)解決。另一方面，持續(xù)的限購(gòu)政策也促使部分需求繼續(xù)停留在租賃市場(chǎng)。其中一類是年齡在23歲以下剛畢業(yè)的學(xué)生，其父母無(wú)法為其在北京買方，只好轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，導(dǎo)致上半年23歲以下的外地人占比較去年同期增加7個(gè)百分點(diǎn)。另一類為外地夫妻結(jié)婚的「改善性租賃需求」，由原來(lái)的合租、低端租賃需求轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)立居住和中高端市場(chǎng)。

在租賃市場(chǎng)短期內(nèi)需求激增的情況下，租金問(wèn)題成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，上半年全市平均租金為3280元，環(huán)比去年下半年上漲4%。其中2月旺季租金漲幅為2009年來(lái)歷次租賃高峰期的最高幅度，2月平均租金環(huán)比上漲5.6%。但隨著3月下旬租賃需求的明顯回落，租金止?jié)q，5、6月租金水準(zhǔn)持續(xù)穩(wěn)定在3100元左右。張?jiān)抡J(rèn)為，節(jié)後租金上漲因素較多，既有業(yè)主還貸壓力的上升，也有CPI上漲給業(yè)主帶來(lái)的生活成本的提高。但相比2009年和2010年，今年業(yè)主追漲、追高的心態(tài)更值得人們關(guān)注。由於限購(gòu)政策出臺(tái)後對(duì)業(yè)主心理預(yù)期產(chǎn)生條件反射式的影響，再加上換房季業(yè)主漲價(jià)的慣性心理，今年業(yè)主追漲的現(xiàn)象疊加顯現(xiàn)，尤為嚴(yán)重。

張?jiān)抡J(rèn)為，由於大量新增租賃需求的存在，租金難以回落到節(jié)前的水準(zhǔn)，但從2季度租金穩(wěn)定的走勢(shì)看，下半年租金不會(huì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)。在7月即將迎來(lái)的小高峰中租金預(yù)計(jì)小漲到3200元左右，而後將停留在3100元-3200元之間。

2011年上半年一居、二居主要租賃戶型的租金差價(jià)逐漸拉開(kāi)，二居合租後的高性價(jià)比降低。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)：2011年上半年，一居、二居、三居平均租金分別為2482、3103和4372元。其中二居室租金上漲最快，年內(nèi)累計(jì)漲幅達(dá)到8.6%。張?jiān)抡J(rèn)為，目前合租是租賃市場(chǎng)主要的租賃方式，由於分?jǐn)傖岬淖饨疠^低，因此市場(chǎng)需求大。而業(yè)主也更容易借此來(lái)提高租金。導(dǎo)致2居整體租金的上漲幅度大，降低了其原來(lái)具備的高性價(jià)比特性。2010年二居租金比一居僅高出460元，但今年上半年差價(jià)已經(jīng)接近700元。

隨著租賃需求的增多，城八區(qū)租賃需求外溢，租金水準(zhǔn)有不同程度的上漲。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，在昌平、大興、亦莊、順義和通州5個(gè)租賃需求相對(duì)集中區(qū)縣中，亦莊區(qū)域平均租金漲幅達(dá)到32.4%，大興區(qū)租金上漲22.8%。順義和通州租金相對(duì)平穩(wěn)，落入全市租金窪地。張?jiān)抡J(rèn)為，隨著大興、亦莊住宅新區(qū)逐漸成熟，傳統(tǒng)的租賃區(qū)域的優(yōu)勢(shì)逐漸被取代。也因此大興租金經(jīng)過(guò)一年反超通州。根據(jù)鏈家線上點(diǎn)擊量統(tǒng)計(jì)的5大郊區(qū)市場(chǎng)關(guān)注度來(lái)看，大興和亦莊的點(diǎn)擊量占比比通州高出10個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。亦莊因居住環(huán)境舒適和開(kāi)發(fā)區(qū)在職職工需求多的原因租金已經(jīng)上漲千元，大興則由於大興線的開(kāi)通帶來(lái)大量租賃需求。但從價(jià)格及交通等綜合因素看，通州是更為適合中低端租賃需求的區(qū)域。

張?jiān)抡J(rèn)為，2季度以來(lái)成交量和租金的平穩(wěn)決定了下半年租賃市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生大的波動(dòng)。同時(shí)下半年政策基本面也不會(huì)有較大的調(diào)整，不會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生推波助瀾的影響。下半年租賃市場(chǎng)交易會(huì)比較穩(wěn)定，7月的租賃旺季在9月前正常結(jié)束。但整體需求的增加，月均成交將在8.5-9萬(wàn)套左右，淡季月均成交量也會(huì)較去年有8%-10%的提升。租金方面，仍將隨淡旺季的交替出現(xiàn)一定的波動(dòng)，但不會(huì)出現(xiàn)明顯的落差，平均租金將在3100-3200元之間。

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                                資料來(lái)源：鏈家不動(dòng)產(chǎn)