臺灣房屋研究中心執(zhí)行長邱太煊表示,富邦人壽出手取決於每年租金收益高達1.4億元,換算投報率2.01%,租金收入包含大樓出租給華碩、和碩、日喜建設(shè)1.3億元及外牆廣告每年租金收益800~1200萬,未來大同公司撤出的辦公室,還可在出租,投報率至少可上衝到2.5%以上,是非常不錯的一筆投資。
以歷年北市第三種工業(yè)地出售紀錄來看,國揚大南港案2006年10月當時國揚、工信、和桐聯(lián)手以62億、每坪62萬,取得1萬634坪土地。2009年10月華南銀行標售南港路三段4566坪土地,中悅機構(gòu)以29.39億元、每坪64.36萬得標。加上2011年11月南僑化工(1702)公告出售環(huán)河北路臺北廠,底價不得低於25.23億,換算每坪單價89.82萬,都遠不如這次富邦人壽標下大同北投廠的價格。
邱太煊分析,富邦人壽取得大同北投廠相當聰明,可以邊收租金、邊走土地變更、邊走都更程序,以大南港案例來看,捐地40%,代金可購回10%,換言之,建商可拿回70%土地,大同北投廠未來工變住商混合區(qū),大概也可以分回70%約3090坪土地。另外,該案還可以申請都市更新,都市更新容積獎勵加上容積移轉(zhuǎn)上限為法定容積0.5倍,富邦人壽可說是一舉三得。
臺灣房屋研究中心研究員王昫云表示,下半年來,富邦人壽對於收租型不動產(chǎn)標售案表現(xiàn)積極,共得標三陽忠孝大樓1~3樓和B2~B5、凌雲(yún)通商大樓,及在9月份買下東帝士摩天大樓1~2樓商場,11月又買下東帝士摩天大樓的3~5樓,如今又奪得大同北投廠,主要先穩(wěn)收租金收益,後再考慮都更、土地變更。
目前北投廠和華碩、和碩的租約尚有兩年到期,周邊有士林北投科技園區(qū)、正大纖維工業(yè),若繼續(xù)出租予科技企業(yè)使用,對於企業(yè)有聚集經(jīng)濟之效用,且交通便利,往南走中山高速公路,約莫30~40分鐘可抵達內(nèi)湖科技園區(qū)及南港經(jīng)貿(mào)園區(qū),對進駐企業(yè)有相當效益。
王昫云分析,富邦人壽這筆標案買得漂亮,一舉數(shù)得,第一,若不論外牆租金收益,僅討論租金收入,每年最少有1.4億,投報率2.01%,高於金融保險業(yè)最低投報率門檻;第二,未來若要變更為住宅,此處正對關(guān)渡自然公園,政府又有意將附近開發(fā)為低密度高綠化住宅色區(qū),因此具有相當潛力發(fā)展為豪宅;第三,大同北投廠的4棟建物再過1年均達都更年限,未來土地辦理都更,提高基地容積,增加土地使用收益。