【MyGoNews方暮晨/中國報導(dǎo)】瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬2010年6月中旬,曾經(jīng)公開表示:「中國地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流,暫時不會出現(xiàn)問題。但是,到了今年下半年(H2),情況會有所變化。」陶冬的觀點是,部分在過去1年中過度囤積土地,而本身背後沒有國有母公司支援的地產(chǎn)開發(fā)商,當銀行「一刀切」地切斷貸款,而這些地產(chǎn)商無法在資本市場取得融資的時候,可能會在第4季遭遇現(xiàn)金流動性危機。這個時候,不是考慮要不要降價,而是必須降價換現(xiàn)金。
一些屬於這類型的中國地產(chǎn)開發(fā)商,已經(jīng)開始擔心「現(xiàn)金流」的問題,除此之外,他們還有另一個必須樣擔心的狀況,那就是今年下半年,將會有大批新房子陸續(xù)交屋,這些有投資客購買的房子,將會因為中國政府的打房,而趕緊在市場中釋出,所以,可以預(yù)見的是「下半年中國房市供應(yīng)量會因此大幅增加,這對於中國房市來說,都是一個警訊」一位地產(chǎn)商這麼表示。
當然,中國地產(chǎn)的問題還不只這麼單純,供應(yīng)量是一個問題,利率出現(xiàn)明顯上漲的趨勢,也影響投資性需求,這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供求關(guān)係惡化;中國房地產(chǎn)市場將由「1期調(diào)整」,即成交量大跌,但是房價相對持穩(wěn),轉(zhuǎn)向「2期調(diào)整」,即成交量下跌,房價開始下滑;預(yù)計在2010年第4季,尤其是年底之後,房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)明顯下滑,中國主要城市房價將下降15~20%。
根據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心的6月份統(tǒng)計資料,對陸家嘴、徐匯中心、魯迅公園、中山公園、北靜安、長壽、古北、長征、大華、上南等10個內(nèi)環(huán)、中環(huán)等區(qū)域的二手房調(diào)查數(shù)據(jù),這些區(qū)域的新增賣房數(shù)量,較5月同期成長達5~20%,賣壓湧現(xiàn)的狀況其實已經(jīng)產(chǎn)生。
既然賣壓增加的情況下,跟著而來的就是價格的下跌,根據(jù)調(diào)查,上海內(nèi)、中、外環(huán)的議價空間從5月的5~8%,提高到6月的10~20%,其中,外環(huán)因為房價不高,所以,議價空間在8~10%之間,中環(huán)、內(nèi)環(huán)房價下跌明顯,有些房源議價空間也跟著放大到20%。這種狀況,顯示著賣房者為促成交易、縮短套現(xiàn)周期,正在主動讓出價格空間。
業(yè)內(nèi)人士認為,投資客急著賣房子的原因,是擔心政策的不確定性,這樣的憂慮,讓資金實力相對薄弱的投資客,造成不小的心理壓力,擔心房價繼續(xù)下跌會侵蝕已獲得的投資收益,所以,趁著還有獲利之際,就算降價也要把房子賣掉。