樓市由「1期調(diào)整」轉(zhuǎn)向「2期調(diào)整」

【MyGoNews方暮晨/中國報導(dǎo)】瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬2010年6月中旬，曾經(jīng)公開表示：「中國地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流，暫時不會出現(xiàn)問題。但是，到了今年下半年(H2)，情況會有所變化。」陶冬的觀點是，部分在過去1年中過度囤積土地，而本身背後沒有國有母公司支援的地產(chǎn)開發(fā)商，當銀行「一刀切」地切斷貸款，而這些地產(chǎn)商無法在資本市場取得融資的時候，可能會在第4季遭遇現(xiàn)金流動性危機。這個時候，不是考慮要不要降價，而是必須降價換現(xiàn)金。
 

融資+供需+利率 壓迫市場降溫


一些屬於這類型的中國地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)開始擔心「現(xiàn)金流」的問題，除此之外，他們還有另一個必須樣擔心的狀況，那就是今年下半年，將會有大批新房子陸續(xù)交屋，這些有投資客購買的房子，將會因為中國政府的打房，而趕緊在市場中釋出，所以，可以預(yù)見的是「下半年中國房市供應(yīng)量會因此大幅增加，這對於中國房市來說，都是一個警訊」一位地產(chǎn)商這麼表示。

當然，中國地產(chǎn)的問題還不只這麼單純，供應(yīng)量是一個問題，利率出現(xiàn)明顯上漲的趨勢，也影響投資性需求，這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供求關(guān)係惡化；中國房地產(chǎn)市場將由「1期調(diào)整」，即成交量大跌，但是房價相對持穩(wěn)，轉(zhuǎn)向「2期調(diào)整」，即成交量下跌，房價開始下滑；預(yù)計在2010年第4季，尤其是年底之後，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)明顯下滑，中國主要城市房價將下降15~20％。
 

投資客拋盤狀況明顯加劇！


根據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心的6月份統(tǒng)計資料，對陸家嘴、徐匯中心、魯迅公園、中山公園、北靜安、長壽、古北、長征、大華、上南等10個內(nèi)環(huán)、中環(huán)等區(qū)域的二手房調(diào)查數(shù)據(jù)，這些區(qū)域的新增賣房數(shù)量，較5月同期成長達5~20％，賣壓湧現(xiàn)的狀況其實已經(jīng)產(chǎn)生。

既然賣壓增加的情況下，跟著而來的就是價格的下跌，根據(jù)調(diào)查，上海內(nèi)、中、外環(huán)的議價空間從5月的5~8％，提高到6月的10~20％，其中，外環(huán)因為房價不高，所以，議價空間在8~10％之間，中環(huán)、內(nèi)環(huán)房價下跌明顯，有些房源議價空間也跟著放大到20％。這種狀況，顯示著賣房者為促成交易、縮短套現(xiàn)周期，正在主動讓出價格空間。

業(yè)內(nèi)人士認為，投資客急著賣房子的原因，是擔心政策的不確定性，這樣的憂慮，讓資金實力相對薄弱的投資客，造成不小的心理壓力，擔心房價繼續(xù)下跌會侵蝕已獲得的投資收益，所以，趁著還有獲利之際，就算降價也要把房子賣掉。