【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】「大臺(tái)中房市交易動(dòng)態(tài)資訊平臺(tái)」發(fā)布2021年2月份大臺(tái)中房市分析月報(bào)，就臺(tái)中市不動(dòng)產(chǎn)交易量體及價(jià)格進(jìn)行專業(yè)分析。本次各數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間說明如下：買賣登記案件數(shù)量統(tǒng)計(jì)至2021年1月、建/使照數(shù)量統(tǒng)計(jì)至2020年12月、實(shí)價(jià)登錄資料因發(fā)布時(shí)間差而統(tǒng)計(jì)至2020年11月。
 
在建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量部分，2021年1月的買賣登記棟數(shù)為5,536棟，為繼2015年12月(8,004棟)以來的次高點(diǎn)，與上月相比增加4.6％，比2020年同月大幅增加96.2％。本月前三大交易熱區(qū)依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(1,788棟)、西屯區(qū)(509棟)及南屯區(qū)(420棟)。
 
建照、使照量部分，2020年12月建照為3,654(戶)，月增37.6％，年增19.5％；使照為1,797(戶)，月增22.4％，年增56.1％。建照已連續(xù)兩個(gè)月正成長，其中西屯區(qū)躍升為推案戶數(shù)最多之區(qū)域，主要係有「市政1號(hào)院」挹注466戶所致，而12月建照量於海線地區(qū)(沙鹿、梧棲)也推出百戶社區(qū)，單區(qū)案量均超過300戶；另觀察使照核發(fā)名單，北屯區(qū)仍為新成屋賣壓大之區(qū)域。
 
累計(jì)2020年全年建照量合計(jì)為33,650(戶)，與2019年相比大增8,155(戶)，年增32％；使照量為17,868(戶)，比2019年領(lǐng)先4,054戶，年增29.3％。值得注意的是，自2015年以來，建照量連續(xù)五年攀升，成長了2.64倍，約增加2萬戶的量體，顯現(xiàn)出市場(chǎng)快速且過度集中推案的問題，各案場(chǎng)開工時(shí)程無法分流進(jìn)而造成搶工潮，也帶動(dòng)相關(guān)物料諸如鋼筋的需求面大增而致價(jià)格飆漲，更是助長了房價(jià)的上漲速度，形成惡性循環(huán)。
 
依據(jù)2020年11月份實(shí)價(jià)登錄資料顯示，臺(tái)中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產(chǎn)品為主，其成交數(shù)量比例分別為58.5％與23％，金額比例分別為55.9％、34.1％。2020年11月建物交易總金額為約688.1億元。
 
屋齡2年內(nèi)之大樓新成屋交易主要集中在南屯區(qū)、南區(qū)與西屯區(qū)。南屯區(qū)近七成交易屬「麗寶微笑城市」，成交價(jià)為18.5~26.1萬/坪，全區(qū)轉(zhuǎn)跌，尤以後標(biāo)及均標(biāo)跌幅約9萬/坪最多；南區(qū)適逢「櫻花孩子王二期」交屋潮，成交價(jià)為21.6~27.1萬/坪；西屯區(qū)有「大城仰雲(yún)」及「My勝美」進(jìn)場(chǎng)交易，成交價(jià)分別為30.9~39.4萬/坪、27~36.8萬/坪，中高價(jià)位區(qū)走揚(yáng)。
 
屋齡2年內(nèi)之透天厝新成屋交易主要集中在大肚區(qū)、清水區(qū)與龍井區(qū)。大肚區(qū)主力購買總價(jià)為840~965萬元間，本月有「鑫里仁」及「御墅人文」交屋潮，成交總價(jià)分別為796~965萬元及848~1,320萬元；清水區(qū)主力購買總價(jià)為836~1,200萬元間，均標(biāo)以下轉(zhuǎn)跌，高總價(jià)區(qū)因反映鎮(zhèn)新南路116巷(名璟建設(shè))個(gè)案行情而價(jià)揚(yáng)，該案成交總價(jià)為1,200~1,730萬元；龍井區(qū)主力購買總價(jià)為750~1,060萬元間，本月略有漲幅。
 
正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場(chǎng)研究室陳孟筠經(jīng)理表示，雖然2020年底政府打炒房政策讓大家措手不及，然而考量開發(fā)時(shí)程、營運(yùn)推動(dòng)等問題，既有的推案計(jì)畫亦無停擺的空間，惟為因應(yīng)政府的限貸令規(guī)定，建商須保有更多的自有資金方能進(jìn)行購地行為，故先前成功的「低自備」銷售模式也將陸續(xù)減少並逐步退場(chǎng)，目前建商面臨的問題不單單只是銷售端的考驗(yàn)，也遇到興建期物料與工資價(jià)齊揚(yáng)的狀況，快速完銷反而限縮了利潤空間，形成兩難格局。
 
端看近期的推案市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，下一波的推案重點(diǎn)將落在當(dāng)年被視為臺(tái)中市區(qū)內(nèi)最後一塊未開發(fā)的處女地、歷經(jīng)三位臺(tái)中市長世代交替的「水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)」，近期已陸續(xù)動(dòng)工及啟用區(qū)內(nèi)相關(guān)公共設(shè)施，諸如：面積比大安森林公園大2.58倍的中央公園已於2020年12月正式啟用、臺(tái)中綠美圖施工中並預(yù)計(jì)於2022年完工、水湳國際會(huì)展中心施工中並預(yù)計(jì)於2023年完工…等，成為臺(tái)中推動(dòng)「智慧、低碳、創(chuàng)新」的首重之區(qū)。區(qū)內(nèi)交易情形現(xiàn)況均以未開發(fā)土地為主，最主要交易範(fàn)圍則落在生態(tài)住宅專用區(qū)、文化商業(yè)專用區(qū)以及創(chuàng)新研發(fā)專用區(qū)，大部分標(biāo)的於過去15年開發(fā)時(shí)程中，開發(fā)商、投資者、建商等各界早已提前插旗布局。
 
進(jìn)一步分析區(qū)內(nèi)的交易脈絡(luò)情形，兵家必爭(zhēng)之地非「文化商業(yè)專用區(qū)」莫屬(文商段土地)，該區(qū)規(guī)劃有第一種文化商業(yè)區(qū)至第三種文化商業(yè)區(qū)，座落位置正臨中央公園，且預(yù)計(jì)未來規(guī)劃國際精品商店街，又為捷運(yùn)橘線初擬規(guī)劃行經(jīng)路徑，各項(xiàng)利多推波助瀾抬升成交價(jià)格，端看民國2020年下半年文商段土地成交單價(jià)普遍突破200萬元/坪大關(guān)，與上半年成交單價(jià)相比，漲幅逼近10％，更曾於同年7月於短短兩日內(nèi)，接連刷新最高成交單價(jià)紀(jì)錄。
 
而位處南側(cè)的「創(chuàng)新研發(fā)專用區(qū)」(創(chuàng)研段、逢大段土地)中挾帶兩大文教區(qū)街廓，分別由逢甲大學(xué)及中國醫(yī)藥大學(xué)取得，而中國醫(yī)藥大學(xué)教學(xué)研究大樓「吸睛」程度早已帶來相當(dāng)討論熱度，且?guī)熒堰M(jìn)駐水湳校區(qū)開始運(yùn)作，周邊創(chuàng)研段、逢大段土地雖獵地程度未及文商段熱絡(luò)，然該地段連接發(fā)展成熟之西屯區(qū)都市計(jì)畫與逢甲商圈，未來勢(shì)必為水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)最先發(fā)展完成區(qū)域，平均土地成交單價(jià)逢大段約在85萬元/坪至95萬元/坪間，而創(chuàng)研段僅有三筆交易，成交單價(jià)區(qū)間約75萬元/坪至85萬元/坪。
 
最後北側(cè)的「生態(tài)住宅專用區(qū)」(生態(tài)段土地)定義為低密度高質(zhì)量地區(qū)，其容積率僅有140％至280％，預(yù)計(jì)為別墅特區(qū)，與文化商業(yè)專用區(qū)的高樓大廈形成強(qiáng)烈對(duì)比，而生態(tài)段土地因規(guī)劃關(guān)係，土地面積規(guī)模普遍較小，總價(jià)較其他專用區(qū)親民，成交量屬中等，除大坪數(shù)土地有較明顯價(jià)格波動(dòng)外，其餘普遍成交單價(jià)落於46萬元/坪至60萬元/坪。
 
陳孟筠認(rèn)為，水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)與單元八、十四期重劃區(qū)形成帶狀密集推案開發(fā)區(qū)，隨著愛買水湳店正式營運(yùn)，改善了當(dāng)?shù)貐^(qū)域機(jī)能稍嫌不足的問題，並有望成為領(lǐng)頭羊，擴(kuò)大商圈發(fā)展；而回歸到產(chǎn)品設(shè)定，未來此區(qū)推案應(yīng)朝向更為精緻型的規(guī)劃，須跳脫出七期的框架，以有別以往的設(shè)計(jì)或服務(wù)，才能從選擇性眾多的市場(chǎng)中脫穎而出。從此次疫情延伸後續(xù)的需求面評(píng)估，可發(fā)現(xiàn)熱門的渡假型休閒不動(dòng)產(chǎn)極受消費(fèi)者青睞，不論是頂級(jí)抑或是親民價(jià)格，就連平日也是一房難求，雖然在都市中難以生成相同條件的渡假環(huán)境，但創(chuàng)造「生活感」卻沒有門檻限制，如何妥善運(yùn)用當(dāng)?shù)靥厣瑏K能讓人願(yuàn)意靜下心長時(shí)間待著，營造出放鬆的空間，也為其一可強(qiáng)化的規(guī)劃方向。