北京2011年8月房市量縮4成價(jià)跌4%

【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2011年8月全國(guó)二三線城市迎來(lái)新一輪限購(gòu)，全國(guó)超過(guò)半數(shù)的主要城市有望被納入限購(gòu)名單，對(duì)於已限購(gòu)的一線城市房?jī)r(jià)下降也會(huì)產(chǎn)生疊加效應(yīng)。消費(fèi)者對(duì)於政府調(diào)控房?jī)r(jià)的信心再次增強(qiáng)，觀望加劇，市場(chǎng)購(gòu)房意願(yuàn)不足?！附鹁陪y十」前夕，在京開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始放量開(kāi)盤，庫(kù)存較多的中小房企入市項(xiàng)目降價(jià)比重也有所上漲，但8月全市商品住宅成交卻是新政後的首次下滑。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，8月1-30日全市商品住宅成交5261套，預(yù)計(jì)全月成交量在5500套左右，環(huán)比減少40%，同比減少17%，是北京「京十五條」後成交量首次下滑。本月新開(kāi)項(xiàng)目簽約率卻是新政後首次回升，8月新開(kāi)盤的商品住宅項(xiàng)目當(dāng)月簽約率為17%，較7月增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)，但和去年同期近八成簽約相比顯著不足。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，首先，除限購(gòu)、限價(jià)對(duì)於購(gòu)房需求的抑制外，8月消費(fèi)者觀望比重增多，這是由於本月房?jī)r(jià)並未出現(xiàn)明顯下降，部分深度觀望的購(gòu)房者暫不出手，購(gòu)房需求的連續(xù)性削弱，預(yù)計(jì)「金九」成交回暖預(yù)期有限，成交量將在7000套左右。其次，新項(xiàng)目簽約率回升，意味著在售庫(kù)存住宅的成交比重會(huì)有所回落，在總成交量大幅下滑的情況下，更加凸顯出庫(kù)存住宅消化速度減慢，目前庫(kù)存高位壓力在短期內(nèi)將難以得到緩解。

張?jiān)抡J(rèn)為，一方面，城區(qū)成交比重由上月31%降至24%，一定程度上造成全市成交均價(jià)下降；另一方面，有部分在售專案調(diào)低售價(jià)，今年全市舊盤新開(kāi)的項(xiàng)目有65個(gè)，其中35個(gè)的成交價(jià)格低於上次開(kāi)盤，占比54%，較7月增加7%。受本月成交低迷的影響，「金九銀十」期間價(jià)格下降的壓力將持續(xù)存在。

另外，8月城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為34249元/平米，環(huán)比上漲6%，已連續(xù)三月保持上漲趨勢(shì)。張?jiān)抡J(rèn)為，對(duì)改善性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，城區(qū)住宅具有二次置業(yè)優(yōu)勢(shì)，但價(jià)格持續(xù)高漲下，市場(chǎng)消化能力也開(kāi)始衰退，預(yù)計(jì)未來(lái)城區(qū)價(jià)格漲幅回落或維穩(wěn)的可能性較大。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，8月北京商品期房住宅專案入市17個(gè)，新增住宅供應(yīng)5849套，環(huán)比增加38%。另外，8月房企在京新開(kāi)商品期房住宅銷售業(yè)績(jī)約為75億，環(huán)比下滑17%。

張?jiān)抡J(rèn)為，房企在京銷售業(yè)績(jī)下滑意味著資金回籠再次受限。由於銀行、信託融資收緊，部分業(yè)績(jī)下滑或急需資金的開(kāi)發(fā)商已轉(zhuǎn)向股權(quán)融資；另一部分開(kāi)發(fā)商出於對(duì)資金要求，「以價(jià)換量」的項(xiàng)目比重將增多?！附鹁陪y十」開(kāi)盤放量前奏已然顯現(xiàn)，房企或期待在「金九銀十」傳統(tǒng)銷售旺季博取高成交，以獲得高額資金回籠，但今年「金九銀十」和往年相比，受上多重因素制約未必成交火熱，放量開(kāi)盤或可以在一定程度上推動(dòng)成交，但成交虛高的背後可能是更多的專案滯銷，房企資金回籠可能更多地需要在價(jià)格、供應(yīng)等多方面平衡中實(shí)現(xiàn)。