新聞?wù)?/span>
- 利率低檔盤旋，鑑估放貸才關(guān)鍵，鑑估低放貸少，買房依舊幫助小
FB
line
twitter
列印
【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】2015年9月24日央行宣布調(diào)降利率半碼，不少人認(rèn)為將有助於房地產(chǎn)市場(chǎng)，不過，房仲業(yè)者整理財(cái)團(tuán)法人金融聯(lián)合徵信中心2009年與2015年的鑑估價(jià)成數(shù)、平均利率與平均核貸資料後發(fā)現(xiàn)，眾人最在意的利率，全國(guó)已增加0.42％，鑑估價(jià)成數(shù)全國(guó)也微增2％，平均核貸成數(shù)全國(guó)僅增加1％，但在北市、新北、桃園與臺(tái)中，核貸成數(shù)均縮水，其中雙北市縮水6％最為明顯。
住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室主任徐佳馨表示，近10餘年來(lái)利率長(zhǎng)期處?kù)兜蜋n，在沒有突破3％警戒線的狀況下，利率增減影響有限，倒是鑑估價(jià)成數(shù)與平均核貸成數(shù)影響較大，雖然央行調(diào)降利率，但核貸成數(shù)與鑑估價(jià)成數(shù)若仍維持低檔，對(duì)購(gòu)買力其實(shí)沒有太大幫助。
銀行重風(fēng)控，鑑估放貸才關(guān)鍵
以這份資料來(lái)看，在鑑估價(jià)成數(shù)上，由於房?jī)r(jià)向上趨勢(shì)明顯，加上成交價(jià)格越來(lái)越透明，2009年到2015年鑑估價(jià)成數(shù)都在九成以上，其中桃園與高雄鑑估價(jià)成數(shù)均較2009年增加6％以上，顯見銀行端態(tài)度頗能反映近幾年這些區(qū)域的房?jī)r(jià)與對(duì)後市的樂觀。但在核貸成數(shù)上，似乎就沒有那麼樂觀，臺(tái)中以北的主要都會(huì)在核貸成數(shù)上均出現(xiàn)萎縮，推估應(yīng)和央行選擇性信用管制有關(guān)。
鑑估放貸有多重要，徐佳馨舉例，一間1000萬(wàn)的房子同樣是七成房貸，銀行鑑估若為900萬(wàn)與1000萬(wàn)，前者僅能貸款630萬(wàn)，後者卻可以貸款700萬(wàn)，兩者之間將產(chǎn)生70萬(wàn)的差異，而若是六成房貸，前者僅能貸款540萬(wàn)，後者貸款600萬(wàn)，貸款有差異，自然影響購(gòu)屋人的購(gòu)買力。
央行宣示經(jīng)濟(jì)壞，價(jià)格上攻已疲軟
雖然央行降息，但其實(shí)幅度不會(huì)太大，以2015年9月25日為例，雖然央行調(diào)整0.125個(gè)百分點(diǎn)，但實(shí)際NCD利率只有調(diào)降0.07個(gè)百分點(diǎn)，如果以2.1％為目前基準(zhǔn)，套用後僅會(huì)讓利率達(dá)到2.03％，即使千萬(wàn)貸款每月也僅省下33元，影響十分有限，反而是宣示性意義較大，徐佳馨指出，央行放鬆利率與匯率，不可不謂是打開了臺(tái)灣壞經(jīng)濟(jì)的潘朵拉箱，也透過政策間接宣告了整體經(jīng)濟(jì)不振的事實(shí)，影響所及，需要靠購(gòu)屋人支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難有太亮眼表現(xiàn)，即使放寬利率也不過拉長(zhǎng)了賣方的痛苦期。不過從另一個(gè)角度來(lái)看，央行的態(tài)度透露了政府不大容易再有進(jìn)一步的打房措施，非預(yù)期的房市政策利空應(yīng)能充分排除。
住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室主任徐佳馨表示，近10餘年來(lái)利率長(zhǎng)期處?kù)兜蜋n，在沒有突破3％警戒線的狀況下，利率增減影響有限，倒是鑑估價(jià)成數(shù)與平均核貸成數(shù)影響較大，雖然央行調(diào)降利率，但核貸成數(shù)與鑑估價(jià)成數(shù)若仍維持低檔，對(duì)購(gòu)買力其實(shí)沒有太大幫助。
銀行重風(fēng)控，鑑估放貸才關(guān)鍵
以這份資料來(lái)看，在鑑估價(jià)成數(shù)上，由於房?jī)r(jià)向上趨勢(shì)明顯，加上成交價(jià)格越來(lái)越透明，2009年到2015年鑑估價(jià)成數(shù)都在九成以上，其中桃園與高雄鑑估價(jià)成數(shù)均較2009年增加6％以上，顯見銀行端態(tài)度頗能反映近幾年這些區(qū)域的房?jī)r(jià)與對(duì)後市的樂觀。但在核貸成數(shù)上，似乎就沒有那麼樂觀，臺(tái)中以北的主要都會(huì)在核貸成數(shù)上均出現(xiàn)萎縮，推估應(yīng)和央行選擇性信用管制有關(guān)。
央行宣示經(jīng)濟(jì)壞，價(jià)格上攻已疲軟
雖然央行降息，但其實(shí)幅度不會(huì)太大，以2015年9月25日為例，雖然央行調(diào)整0.125個(gè)百分點(diǎn)，但實(shí)際NCD利率只有調(diào)降0.07個(gè)百分點(diǎn)，如果以2.1％為目前基準(zhǔn)，套用後僅會(huì)讓利率達(dá)到2.03％，即使千萬(wàn)貸款每月也僅省下33元，影響十分有限，反而是宣示性意義較大，徐佳馨指出，央行放鬆利率與匯率，不可不謂是打開了臺(tái)灣壞經(jīng)濟(jì)的潘朵拉箱，也透過政策間接宣告了整體經(jīng)濟(jì)不振的事實(shí)，影響所及，需要靠購(gòu)屋人支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難有太亮眼表現(xiàn)，即使放寬利率也不過拉長(zhǎng)了賣方的痛苦期。不過從另一個(gè)角度來(lái)看，央行的態(tài)度透露了政府不大容易再有進(jìn)一步的打房措施，非預(yù)期的房市政策利空應(yīng)能充分排除。
